เปิดใช้ฮับบางซื่อ ได้เวลาคิกออฟเมืองใหม่รถไฟ
ทั้งนี้ ฮับบางซื่อหรือสถานีกลางบางซื่อ (Bangsue Grand Station) เปิดใช้เป็นทางการตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2564 ที่ผ่านมา อวดโฉมสถานีรถไฟฟ้าแห่งใหม่ของไทยที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในอาเซียน โดยหน่วยงานต้นสังกัดคือการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) รัฐวิสาหกิจสังกัดกระทรวงคมนาคม ที่มี นิรุฒ มณีพันธ์ ผู้ว่าการการรถไฟฯ เป็นผู้รับผิดชอบ
โดยบทบาท สถานีกลางบางซื่อ ถูกอัพเกรดสู่ศูนย์กลางการเดินทางด้านระบบรางของประเทศไทย เป็นจุดเชื่อมทั้งรถไฟฟ้า รถไฟชานเมือง รถไฟทางไกลและรถไฟความเร็วสูง ใช้วงเงินก่อสร้าง 34,142 ล้านบาท บนที่ดินของ ร.ฟ.ท.กว่า 400 ไร่ รูปแบบเป็นอาคารขนาดใหญ่ 4 ชั้น มีพื้นที่ใช้สอย 300,000 ตารางเมตร รองรับผู้โดยสารได้ 300,000 คนต่อวัน
ภารกิจคู่ขนานกับการเปิดใช้ฮับบางซื่อก็คือขับเคลื่อนการลงทุนโครงการภายใต้ แผนแม่บทการพัฒนาพื้นที่ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน พื้นที่รวม 2,325 ไร่ ที่กล่าวได้ว่าเป็นไพรมแอเรียผืนใหญ่มหึมา
ล่าสุดที่ประชุมคณะกรรมการ (บอร์ด) ร.ฟ.ท. วันที่ 16 กันยายน 2564 มีมติเห็นชอบผลการศึกษาใหม่ แผนแม่บทการพัฒนาพื้นที่ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน พื้นที่รวม 2,325 ไร่ เนื่องจากมีการเปิดประมูลพัฒนาพื้นที่ 2 ครั้งในช่วงที่ผ่านมา ปรากฏว่าเอกชนไม่ให้ความสนใจ ไฮไลต์อยู่ที่มีการปรับคอนเซ็ปต์การพัฒนา 2 แปลง คือ แปลง A กับ แปลง E
ปัญหาแปลง A ที่ดินอกแตก
ทั้งนี้ เดิมแปลง A (ทิศใต้ของสถานีกลางบางซื่อ) มีขนาดที่ดิน 32 ไร่ วางแผนพัฒนาเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์แบบผสผสมผสาน หรือมิกซ์ยูสโปรเจ็กต์ และแปลง E (ย่านตึกแดง) ขนาดที่ดิน 128 ไร่ แผนเดิมจะพัฒนาเป็นสำนักงานใหญ่แห่งใหม่ของการรถไฟฯ
ข้อจำกัดของแปลง A เนื้อที่ 32 ไร่ แต่ไม่ใช่แปลงที่ดินผืนเดียวกัน มีทางด่วนผ่ากลางแปลงที่ดินทำให้มีสภาพเป็นที่ดินอกแตก ดังนั้น แม้ทำเลจะอยู่ประชิดสถานีกลางบางซื่อ แต่ก็ไม่ได้รับความสนใจจากภาคเอกชนในการเสนอตัวเข้าแข่งขันประมูล
ล่าสุดบอร์ดตัดสินใจตามข้อเสนอให้มีการสวอปแผนพัฒนาแปลง A นำมาทำสำนักงานใหญ่แห่งใหม่แทน และแปลง E เป็นพื้นที่ทำโครงการมิกซ์ยูส
แปลง A แม้ปรับเปลี่ยนมาสร้างออฟฟิศของการรถไฟฯแล้ว บอร์ดให้โจทย์กลับไปคิดด้วยว่าจะต้องหาเลี้ยงตัวเองให้ได้ ทางเลือกคือการกำหนดพื้นที่เชิงพาณิชย์ประกอบไปด้วย โดยมอบหมายให้บริษัทลูก เอสอาร์ที แอสเสท เป็นผู้รับผิดชอบ
อัพเกรดแปลง E 128 ไร่
ขณะเดียวกัน แผนแม่บทแบ่งพื้นที่พัฒนา 9 แปลง บนที่ดินที่มีเนื้อที่รวม 2,325 ไร่ มีการปรับเปลี่ยนให้มีการเปิดประมูลพื้นที่แปลง E ก่อน จากผลการศึกษาเดิมประเมินผลตอบแทนตลอดอายุสัญญา 3,000-4,000 ล้านบาท คาดว่าจะได้ผลประโยชน์ตอบแทนมากขึ้นอีก 1,900 ล้านบาท หรือสร้างผลตอบแทนตลอดอายุสัญญา 6,400 ล้านบาท
สำหรับที่ดินแปลง E แนวทางการเปิดประมูลพัฒนาพื้นที่เบื้องต้นเป็นการให้สิทธิเช่าที่ดินระยะยาว 50 ปี แบ่งเป็นช่วงก่อสร้างและพัฒนาโครงการ 4 ปี บริหารสัมปทานเช่า 46 ปี โดยบริษัทลูก เอสอาร์ที แอสเสท เป็นผู้รับผิดชอบในการพิจารณาว่าแผนลงทุนจะต้องทำภายใต้ พ.ร.บ.ร่วมทุน 2562 หรือไม่
ตีกลับทีโออาร์พาณิชย์บางซื่อ
นอกจากนี้ บอร์ดการรถไฟฯได้ตีกลับร่างประกาศเชิญชวนการจัดประโยชน์เชิงพาณิชย์และป้ายโฆษณาบริเวณสถานีกลางบางซื่อและสถานีรถไฟชานเมืองสายสีแดง 12 สถานี โดยพบว่าเอกสารการประมูลไม่ครบถ้วน จึงให้กลับไปรวบรวมมาใหม่และเสนอให้บอร์ดพิจารณาอีกครั้งในการประชุม 29 กันยายน 2564 นี้
แผนงานเบื้องต้นที่วางไว้ แบ่งประมูล 3 เนื้องาน ประกอบด้วย 1.พื้นที่เชิงพาณิชย์สถานีกลางบางซื่อ 52,000 ตารางเมตร 2.พื้นที่โฆษณาบริเวณสถานีกลางบางซื่อ 2,300 ตารางเมตร ทั้ง 2 งานมีระยะเวลา 20 ปี คาดว่าใช้เวลาจัดซื้อจัดจ้าง 2 เดือน
และ 3.พื้นที่เชิงพาณิชย์ 12 สถานี นำไปรวมกับแผนงาน PPP รถไฟชานเมืองสายสีแดงในอนาคต คาดว่าหลังจากมีมติบอร์ดในวันที่ 29 กันยายนนี้แล้ว กระบวนการจัดซื้อจัดจ้างจะเริ่มได้ในช่วงปลายปี 2564 นี้
สถานการณ์โควิดถึงแม้การเปิดหาผู้รับจ้างพัฒนาเชิงพาณิชย์ฮับบางซื่อจะเลื่อนออกไป แต่ไม่ส่งผลกระทบต่อการให้บริการผู้โดยสารที่อาจจะไม่มีร้านค้า ร้านอาหารให้บริการ เพราะปัจจุบันพื้นที่ฮับบางซื่อถูกใช้เป็นศูนย์ฉีดวัคซีน ขณะที่มีผู้โดยสารเพียง 3,000 เที่ยวคน/วัน แนวทางตอนนี้มีการจัดจุดขายน้ำดื่มรองรับไว้แล้ว
พิมพ์เขียวผลศึกษาไจก้า
ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า แผนแม่บทการพัฒนาพื้นที่ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน ทางองค์การความร่วมมือระหว่างประเทศแห่งญี่ปุ่น (ไจก้า) รีวิวแผนเมื่อปี 2562 พื้นที่รวม 2,325 ไร่ แบ่งการลงทุนเป็น 3 เฟส เฟสละ 5 ปี พัฒนา 9 โซน จากเดิม 4 โซน แผนระยะสั้นลงทุน 40,100 ล้านบาท ระยะกลาง 167,100 ล้านบาท และระยะยาว 151,500 ล้านบาท รวมวงเงิน 358,700 ล้านบาท
รูปแบบการลงทุนเปิดให้เอกชนร่วมลงทุน PPP (public private partnership) 30-50 ปี หรือรายบุคคลแบบเฉพาะเจาะจง แต่ละเฟสมีการลงทุน 5 ส่วน ได้แก่ 1.ลงทุนเชิงพาณิชย์ เช่น ออฟฟิศ ร้านค้า โรงแรม คอนโดมิเนียม ศูนย์ประชุม
2.สิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ระบบสมาร์ทซิตี้ 3.โครงข่ายคมนาคม เช่น บีอาร์ที 4.โครงข่ายการพัฒนาเพื่อสิ่งแวดล้อม เช่น สวนสาธารณะ ระบบกักเก็บน้ำ และ 5.โครงสร้างพื้นฐาน เช่น ถนน ไฟฟ้า ท่อระบายน้ำ
การลงทุน 5 ปีแรก เริ่มแปลง A, E, D ภายในปี 2565, ระยะที่ 2 ในปี 2566-2570 พัฒนาแปลง C, F, G และระยะ 3 ปี 2571-2575 แปลง B, D, H, I โดยวางคอนเซ็ปต์การพัฒนาแต่ละแปลงไว้ ดังนี้
แปลง A ศูนย์กลางธุรกิจใหม่ แปลง B ศูนย์กลางธุรกิจและการค้าในอาเซียน แปลง C ศูนย์แสดงสินค้า งานประชุมครบวงจร แปลง D พื้นที่ตลาดนัดจตุจักร แปลง E ศูนย์ราชการ แปลง F ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ แปลง G ย่านที่อยู่อาศัย แปลง H มิกซ์ยูสโปรเจ็กต์ และ แปลง I ย่านที่อยู่อาศัย
ข้อสั่งการ ศักดิ์สยาม
อย่างไรก็ตาม การรถไฟฯประสบความล้มเหลวจากการนำพื้นที่แปลง A มาประมูลถึง 2 ครั้ง โดยไม่มีผู้ใดมายื่นซองประมูลแม้แต่รายเดียว ทำให้นายศักดิ์สยาม ชิดชอบ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม สั่งการนโยบายใหม่ โดยกำหนดให้การบริหารพื้นที่สถานีกลางบางซื่อจะต้องมีรายได้มากกว่ารายจ่ายเท่านั้น
โดยการรถไฟฯปรับแผนลงทุนใหม่พื้นที่ 9 แปลง แบ่งเป็น 2 กลุ่ม โดยกลุ่มแรกพื้นที่ที่มีความพร้อม 5 แปลง กรอบเวลาที่วางไว้ภายในต้นปี 2565 เปิดประมูลก่อน 3 แปลง คือ แปลง A, แปลง E (ย่านตึกแดง) และแปลง G เนื่องจากเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพมากที่สุด อีก 2 แปลงคือ แปลง B และแปลง D ติดสัญญาเช่าระยะยาว
กลุ่มที่ 2 กลุ่มที่ยังไม่มีความพร้อม เนื่องจากปัจจุบันมีการใช้งานพื้นที่ 4 แปลง ได้แก่ แปลง C พื้นที่สถานีขนส่งหมอชิต 2 โดยบริษัท ขนส่ง จำกัด, แปลง F (ด้านหลังสถานีขนส่งหมอชิต 2 ติดกับถนนเทอดดำริ) ติดโรงซ่อมรถจักรบางซื่อ จะเร่งแผนย้ายไปที่แก่งคอยภายใน 3-4 ปี และแนวทางรถไฟสายใต้, แปลง H มีโรงตรวจซ่อมวาระรถโดยสาร (LD Depot) และแปลง I มีโรงซ่อมรถไฟฟ้า CT (CT Depot)
27/9/2564 ประชาชาติธุรกิจออนไลน์ (27 กันยายน 2564)