โค้งสุดท้ายปี 2568 ตามธรรมเนียมเป็นช่วงเทศกาลระบายข้อมูลในท่วงทำนอง มองย้อน 9 เดือนแรก ทำนายทิศทาง 3 เดือนสุดท้าย ตลอดจนอ่านเทรนด์ปี 2569 บนปัจจัยท้าทายที่ยังอยู่ครบรอบด้าน
ล่าสุด สำนัก “คอลลิเออร์ส ประเทศไทย” ประกอบด้วย “เอ็ดวาร์ด คอร์โคแรน” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร, “ไทเซ่น เจมส์ คามิน” และ “คาร์โล โพเบร” รองกรรมการผู้จัดการ, “จันทร์จิรา เกษมปราการ” ผู้อำนวยการแผนกพื้นที่สำนักงานและธุรกิจค้าปลีก พร้อมด้วย “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการ แผนกวิจัยและการสื่อสาร จัดบิ๊กอีเวนต์ “Q3 2025-Ask The Experts” เมื่อเร็ว ๆ นี้ นำเสนอบิ๊กดาต้าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีประเด็นน่าสนใจหลากหลายมิติ ทั้งข้อมูลชัดลึกและชัดตื้น
รวมทั้งมองไปข้างหน้าทิศทางอสังหาฯไทย มีเซ็กเตอร์โดดเด่น กับเซ็กเตอร์ที่จมดิ่งอยู่กับสงครามราคา จากเหตุผลมีซัพพลายสร้างเสร็จทะลักออกมาจำนวนมากในปัจจุบัน
คอนโดฯกรุงเทพฯรอบ 20 ปี
เริ่มต้นด้วยการถอดรหัสรอบ 20 ปี (2549-2568) ตลาดคอนโดฯมหานครกรุงเทพ บทเรียนจากยุคทองสู่วิกฤตโอเวอร์ซัพพลาย และทางรอดในสมรภูมิใหม่ ซึ่ง คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ในรอบ 20 ปีมีการผลิตซัพพลายคอนโดฯ เปิดขายใหม่มากถึง 667,048 ยูนิต มูลค่ารวมมากกว่า 2.425 ล้านล้านบาท ผ่านวิกฤต 7-8 วิกฤตเศรษฐกิจ หนัก ๆ ก็น่าจะเป็นน้ำท่วมใหญ่ การเมืองภายใน ยุคโควิด สงครามใกล้และไกลตัว แผ่นดินไหว และภาษีทรัมป์
ทั้งนี้ ซัพพลายใหม่ 667,048 ยูนิต มูลค่ารวม 2.425 ล้านล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดฯไฮไรส์ 434,576 ยูนิต สัดส่วน 65.15% คอนโดฯโลว์ไรส์ 232,472 ยูนิต สัดส่วน 34.85% รูปแบบการขายฟรีโฮลด์ (โอนกรรมสิทธิ์) 663,002 ยูนิต สัดส่วน 99.39% กับขายสิทธิการเช่า หรือลีสโฮลด์ แค่ 4,046 ยูนิต 0.61% เท่านั้น โดยมีห้องชุดก่อสร้างแล้วเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุด 1,797 โครงการ 3,900 อาคาร ยูนิตสะสมรวม 701,430 ยูนิต
ในด้านผู้เล่นหลักยังคงเป็นบิ๊กแบรนด์อสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์ฯ 490,264 ยูนิต สัดส่วน 73.49% มูลค่าลงทุนรวม 1.830 ล้านล้านบาท ที่เหลือเป็นบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ 176,784 ยูนิต สัดส่วน 26.51% มูลค่าลงทุนรวม 595,653 ล้านบาท การที่บิ๊กแบรนด์อสังหาฯครองสัดส่วนลงทุนมากเกือบ 3 ใน 4 สะท้อนให้เห็นถึงการรวมศูนย์ของตลาด (Market Consolidation) ซึ่งมีแนวโน้มชัดเจนขึ้นเรื่อย ๆ ในช่วง 10 ปีหลัง
โดยเฉพาะหลังวิกฤตเศรษฐกิจปี 2551 (ยุคชัตดาวน์กรุงเทพฯ) และปี 2563-2564 ยุคโควิด ผู้พัฒนาอิสระจำนวนมากประสบปัญหาสภาพคล่องไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนในระบบได้ รายใหญ่ใช้ความได้เปรียบด้านทุนและแบรนด์ขยายพอร์ตโครงการและครองตลาดอย่างต่อเนื่อง
ที่น่าสังเกตคือ ขนาด “การลงทุนเฉลี่ยต่อยูนิต” ของบิ๊กแบรนด์สูงกว่าบริษัทรายกลาง-รายเล็กนอกตลาด 40-50% จุดโฟกัสมักอยู่ในพื้นที่ใจกลางเมือง (City Area) เน้นการพัฒนาโครงการกลาง-บนขึ้นไป ส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยและมูลค่าการลงทุนรวมของตลาดเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ
ด้านทำเลที่ตั้งพบว่า การขยายตัวของระบบขนส่ง และพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปตามยุคสมัย ทำให้มีดีมานด์อยู่อาศัยจริงในพื้นที่ชานเมือง โดยซัพพลาย 667,048 หน่วย พบว่าสัดส่วน 50.12% หรือ 334,349 หน่วย อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอก (Suburban Bangkok) พื้นที่ใจกลางเมือง (City Area) มีเพียง 10.88% หรือ 72,595 ยูนิต สะท้อนทิศทางที่ชัดเจนว่าคอนโดฯใหม่ได้ขยายตัวออกจากศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) มาสู่แนวรอบนอกและเขตต่อขยายของเมืองอย่างต่อเนื่อง
โซนดาวรุ่งแห่งยุค ได้แก่ พื้นที่รอบเมืองด้านทิศเหนือ (Northern Fringe Area) อย่าง “รัชดาฯ-พหลโยธิน” มีซัพพลายมากถึง 108,456 ยูนิต จากปัจจัยรถไฟฟ้าบีทีเอส หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต เปิดบริการ ผลักดันให้เกิดการขยายตัวในพื้นที่ “ลาดพร้าว รัชโยธิน รามอินทรา” อย่างกว้างขวาง
โซนรอบเมืองด้านทิศตะวันออก (Eastern Fringe Area) เด่นชัดสุด คือ “สุขุมวิท” มีซัพพลายใหม่ 57,344 ยูนิต รับอานิสงส์จากรถไฟฟ้าสายสีเหลือง-สายสีส้ม และการกลับมาบูมอีกครั้งของ EEC
โซนนอกเมืองด้านทิศตะวันออก (Outer City-East Area) “สุขุมวิท-บางนา” และโซนนอกเมืองด้านทิศตะวันตก (Outer City West Area) “กรุงธนบุรี-กัลปพฤกษ์” มีซัพพลายใหม่ 39,972 ยูนิต และ 34,766 ยูนิต ตามลำดับ รองรับกำลังซื้อระดับกลางและครอบครัวรุ่นใหม่ โดยเฉพาะย่าน “บางนา-พระราม 2-ท่าพระ-เพชรเกษม” ที่มีโครงข่ายทางด่วน-ถนนวงแหวนรอบนอก
โซนรอบเมืองด้านทิศใต้ (Southern Fringe Area) “พระราม 3-นราธิวาสฯ” มีเพียง 19,566 ยูนิต จากข้อจำกัดด้านทำเลและการเข้าถึงระบบขนส่งมวลชนที่ยังไม่สะดวกเท่าพื้นที่อื่น
สะท้อนภาพลักษณ์และตัวตน
ในด้านราคา พบว่าตลาดถูกขับเคลื่อนด้วยกำลังซื้อตลาดแมสและมิดเอนด์เป็นหลัก สัดส่วน 66.2% ของยูนิตทั้งหมด มีราคาขายไม่เกิน 1 แสนบาท/ตารางเมตร, สัดส่วน 21.5% มีราคาขาย 1-1.5 แสนบาท/ตารางเมตร, ตลาดบนราคาเกิน 2 แสนบาท/ตารางเมตร มีเพียง 8.1% และคอนโดฯอัลตราลักเซอรี่ราคา 5 แสนบาท/ตารางเมตรขึ้นไป มีไม่ถึง 1,000 ยูนิตทั่วกรุงเทพฯ กระจุกตัวอยู่ในทำเลศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) “สุขุมวิท-สาทร-สีลม-รัชดาภิเษกตอนต้น”
ทั้งนี้ รอบ 20 ปีอาจแบ่งยุคได้ดังนี้ ช่วงปี 2548-2555 ยุคเริ่มต้นของการเติบโต เกาะแนวรถไฟฟ้าสายหลักอย่าง BTS สายสุขุมวิท และ MRT สายสีน้ำเงิน ราคาขายเฉลี่ยเพียง 4.5-7 หมื่นบาท/ตารางเมตร ถัดมายุคปี 2556-2562 เข้าสู่ยุคทอง หรือ Golden Era มีปัจจัยสนับสนุนจากการขยายตัวของรถไฟฟ้าสายใหม่ ลูกค้านักลงทุนซื้อปล่อยเช่ากับลูกค้าต่างชาติ โดยเฉพาะ “จีน-ฮ่องกง” ขายดีจนดันราคา ส่งขายเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเป็น 9 หมื่น-1.5 แสนบาท/ตารางเมตร
อย่างไรก็ตาม ช่วงปี 2563-2565 รับผลกระทบสถานการณ์โควิด ซัพพลายใหม่ชะลอตัว ประเด็นอยู่ที่เกิดการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคอย่างมีนัยสำคัญ ที่หันมาให้ความสำคัญกับคุณภาพการอยู่อาศัยมากกว่าการเก็งกำไร คอนโดฯพรีเมี่ยมราคามากกว่า 1.5 แสนบาท/ตารางเมตรขึ้นไป ยังคงได้รับความสนใจต่อเนื่อง ถือเป็นยุคการเปลี่ยนผ่านของตลาดห้องชุดกรุงเทพฯ จากเดิมมองเป็นที่อยู่อาศัยอย่างเดียว
ยุคปัจจุบันเริ่มมีมุมมองเป็นสัญลักษณ์ของคุณภาพชีวิตและรสนิยมของคนเมืองยุคใหม่ ที่ต้องการพื้นที่อยู่อาศัยที่ชาญฉลาด ยั่งยืน และตอบโจทย์การใช้ชีวิตในเมือง
ส่อง 4 เมกะเทรนด์ห้องชุด
คอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์ว่า เทรนด์ตลาดคอนโดฯเมืองกรุงจะหันเหเข้าสู่แนวคิด TOD-Transit-Oriented Development การพัฒนาที่อยู่อาศัยล้อมรอบระบบรางหรือรถไฟฟ้ามากขึ้น โดยมุมมอง 10 ปีหน้า ทิศทางการเติบโตจะเปลี่ยนจากเชิงปริมาณมาสู่เชิงคุณภาพอย่างชัดเจน 4 ด้านด้วยกัน ดังนี้
1.การพัฒนาเชิงคุณภาพ (Quality-driven Market) ผู้พัฒนาโครงการมุ่งสร้างมูลค่าเพิ่มด้วยเทคโนโลยีอัจฉริยะ (Smart Living) ระบบบริหารจัดการพลังงาน (Energy-efficient Systems) และการออกแบบเพื่อความยั่งยืน (Sustainable Design) เช่น การใช้วัสดุที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม การออกแบบอาคารประหยัดพลังงาน การเพิ่มพื้นที่สีเขียวในอาคารเพื่อคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัย อีกทั้งเพิ่มเติมจุดขายด้านบริการหลังการขายโดยมืออาชีพ เช่น การจัดการแบบโรงแรม (Hospitality Management) บริการครบวงจร (One-stop Service)
2.การกระจายศูนย์กลางเมือง (Polycentric City Development) โครงสร้างเมืองของกรุงเทพฯ จะค่อย ๆ เปลี่ยนจากเมืองศูนย์กลางเดียว
(Monocentric City) ไปสู่เมืองหลายศูนย์กลาง (Polycentric City) เช่น ย่าน “บางนา-ศรีนครินทร์” รับแรงบวกจากรถไฟฟ้าสายสีเหลือง และการเชื่อมต่อกับสนามบินสุวรรณภูมิ ทำให้กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจและโลจิสติกส์ฝั่งตะวันออก “รัชโยธิน-เกษตร-รามอินทรา” ศูนย์กลางธุรกิจและการอยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ที่ทำงานในภาคเทคโนโลยีและสตาร์ตอัพ
“พระราม 9-รามคำแหง” จะพัฒนาเป็น CBD รองของกรุงเทพฯ มีสำนักงาน บริษัทข้ามชาติ และโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ และ “รังสิต” จะกลายเป็นศูนย์กลางที่อยู่อาศัยสำคัญของกลุ่มคนทำงานในเมือง ด้วยราคาที่จับต้องได้และการเดินทางที่สะดวกขึ้นผ่านรถไฟฟ้าสายสีแดงและทางด่วนหลัก
3.กลุ่มผู้บริโภคยุคใหม่ (Next-generation Buyers) หรือกลุ่ม Gen Y-Gen Z ซึ่งมีมุมมองให้ความสำคัญกับประสบการณ์และความยืดหยุ่น มากกว่าการถือครองสินทรัพย์ระยะยาว แนวคิดนี้จะผลักดันให้เกิดโมเดลที่อยู่อาศัยใหม่ เช่น Coliving Space เน้นการใช้ชีวิตร่วมกันของคนรุ่นใหม่ภายใต้สังคมเมือง, Serviced Condominium ที่ให้บริการเสมือนโรงแรม เหมาะกับกลุ่มคนทำงานต่างชาติ หรือคนไทยที่ต้องการความสะดวกสบาย
Long-term Rental Model ระบบเช่าระยะยาวบริหารโดยผู้เชี่ยวชาญ ตอบโจทย์ผู้บริโภคที่ไม่ต้องการภาระทางการเงินระยะยาว เทรนด์นี้ยังสอดคล้องกับเศรษฐกิจเช่า (Sharing Economy) ที่กำลังเติบโต ส่งผลให้ตลาดคอนโดฯต้องปรับกลยุทธ์จากการขายขาด (For-sale) ไปสู่การบริหารสินทรัพย์เพื่อสร้างรายได้ระยะยาว (For-income Generation) มากขึ้น
4.แนวโน้มราคาคอนโดมิเนียมในอนาคต คาดว่าราคายังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะทำเลใกล้ระบบขนส่งมวลชนหลัก ทำเลชานเมืองราคามีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 3-5% ขณะที่เขตใจกลางเมืองราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 7-10% ต่อปี
คอนโดฯหรูแน่นถนน-ซอยดัง
คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ฟันธงตลาดคอนโดฯซูเปอร์หรูยังบูมต่อเนื่อง โฟกัสทำเล “วิทยุ-ชิดลม-สุขุมวิท” จากปัจจุบันส่วนใหญ่มีการกระจุกตัวอยู่ในย่าน Super Prime Area ของกรุงเทพฯ “ทองหล่อ-พร้อมพงษ์-เอกมัย” กับ “วิทยุ-หลังสวน-ลุมพินี-สาทร” และ “ริมแม่น้ำเจ้าพระยา” ซึ่งมีดีมานด์ซื้อตลอดเวลาของเศรษฐีและลูกค้าต่างชาติ โมเดลการพัฒนาโครงการมาพร้อมกับมาตรฐานระดับสากล มีการร่วมมือกับแบรนด์โรงแรมและดีไซน์เฮาส์ระดับโลก เช่น Aman หรือ Porsche Design ช่วยสร้างคุณค่าเชิงแบรนด์
ทำให้โครงการเหล่านี้ไม่ได้ขายเพียงแค่พื้นที่อยู่อาศัย แต่ขายประสบการณ์และไลฟ์สไตล์เหนือระดับ ตอบโจทย์กลุ่ม UHNWI-Ultra High Net Worth Individuals อีกเรื่องก็คือขนาดยูนิตที่ใหญ่เป็นพิเศษ 300-1,135 ตารางเมตร สะท้อนให้เห็นว่าถูกออกแบบมาเพื่อรองรับครอบครัวเศรษฐีที่ต้องการอยู่อาศัยจริง มากกว่าการเก็งกำไรในระยะสั้น
อีกปรากฏการณ์คือ ราคาขาย “ตารางเมตรละ 1 ล้านบาท” เริ่มมีรูปธรรมจริงตั้งแต่ปี 2567 ได้แก่ ปอร์เช่ ดีไซน์ ทาวเวอร์ แบงค็อก-Porsche Design Tower Bangkok จำนวน 22 ยูนิต ตั้งราคาขาย 500-1,400 ล้านบาท/ยูนิต สะท้อนภาพลักษณ์เมืองหลวงของไทยกำลังถูกยกระดับขึ้นเป็นหนึ่งใน Luxury Real Estate Hub ของภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้อย่างแท้จริง เป็นจุดหมายปลายทางที่น่าจับตาเทียบเท่ากับมหานครชั้นนำอย่างฮ่องกง สิงคโปร์ ดูไบ
ทั้งนี้ ปี 2569 เป็นต้นไปพบว่า บิ๊กแบรนด์อสังหาฯหลายรายเตรียมเปิดตัวโครงการซูเปอร์หรู อาทิ คอนโดฯย่านทองหล่อที่จะมีเพียง 11 ยูนิต, โครงการบนถนนสารสินที่หลายคนตั้งตารอของ บมจ.แสนสิริ รวมถึงโครงการของอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ในย่านพระราม 4 ล่าสุดที่เพิ่งเปิดตัวเป็นทางการของ “ชาลี โสภณพนิช” ร่วมทุนกับ Swire Properties (City Dynamic) บนถนนวิทยุ, CG Capital, กลุ่ม 1.6 ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น ของ ธัญทิพย์ เจียรวนนท์, เรียลแอสเสท ดีเวลลอปเม้นท์ ของตระกูลจึงรุ่งเรืองกิจ, นายเลิศ ปาร์ค ดีเวลลอปเม้นท์ และแฟนเดอร์ เฮลเวติค ไทย เป็นต้น เทรนด์ที่ออกมาบ่งบอกว่ามีการพัฒนาห้องชุดยูนิตเกิน 100 ล้านบาทอย่างต่อเนื่อง
สถิติคอนโดฯราคาขายเฉลี่ยเกิน 3 แสนบาท/ตารางเมตร ที่ผ่านมามีซัพพลายจำกัด แต่แนวโน้มเติบโตได้อีก โดยในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา มีซัพพลายเปิดขายใหม่ 6,625 ยูนิต มูลค่ารวม 205,090 ล้านบาท แบ่งเป็นยุคก่อนปี 2562 (ก่อนมีมาตรการ LTV บังคับใช้) มีซัพพลายใหม่สูงถึง 5,072 ยูนิต และสะดุดไปยุคโควิด หลังจากนั้นเซ็กเมนต์นี้เริ่มกลับมาฟื้นตัวก้าวกระโดดปี 2567 ที่มีซัพพลายใหม่ 958 ยูนิต ขณะที่ปี 2568-2569 ตลาดยังคงแข็งแกร่ง คาดว่าจะมีการเปิดขายใหม่เกิน 1,000 ยูนิต
โดยเฉพาะไตรมาส 4/68 มีอย่างน้อย 3 โครงการเข้าคิวเปิดตัว ได้แก่ “Still Sukhumvit” โครงการร่วมทุนระหว่าง SC Asset และ Tokyo Tatemono จำนวน 124 ยูนิต, InterContinental Residences Bangkok Asoke ขายแบบฟรีโฮลด์ของกลุ่ม CG Capital ไพรเวตฟันดิ้งโดยแกนนำ “ภูมิ จิราธิวัฒน์” ติดซอยสุขุมวิท 16 ตรงข้ามตลาดปลาวาฬ จำนวน 88 ยูนิต และโครงการร่วมทุนระหว่าง ชาลี โสภณพนิช กับ Swire Properties บนที่ดิน 8 ไร่เศษ ถนนวิทยุ จำนวน 2 อาคาร รวม 395 ยูนิต
ออฟฟิศซัพพลายบวมหนัก
สำหรับตลาดสำนักงานให้เช่าหรือออฟฟิศบิลดิ้ง คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ระบุว่าบรรยากาศมาคุ อยู่ในภาวะวิกฤตตลาดพื้นที่สำนักงานเมืองกรุงในยุค Price War “ใครปรับตัวเร็ว อยู่รอดได้”
ทั้งนี้ ภาวะเศรษฐกิจตกต่ำต่อเนื่องยาวนาน เกิดภาวะองค์กรรัดเข็มขัดควบคุมค่าใช้จ่ายถ้วนหน้า กระทบต่อตลาดพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ซึ่งกำลังเผชิญกับสงครามแย่งผู้เช่าอย่างเข้มข้น กลยุทธ์ที่ดึงดูดผู้เช่าไม่ให้ย้ายออฟฟิศหนีไม่พ้นเสนอค่าเช่าที่ถูกลงกว่าเดิม 20-30% ทำให้เกิด Price War ที่รุนแรงกว่าที่เคยเป็นมา ผลกระทบจึงลุกลามเป็นโดมิโนเอฟเฟ็กต์ (Domino Effect) ต่อเนื่องไปทั้งตลาด ทั้งในเชิงออฟฟิศและรีเทล
สถิติ ณ สิ้นไตรมาส 3/68 ภาพรวมซัพพลายออฟฟิศกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นต่อเนื่องมาอยู่ที่ 10.440 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้น 1.35% เทียบกับไตรมาส 2/68 และช่วง 9 เดือนแรก (มกราคม-กันยายน 2568) มีออฟฟิศสร้างเสร็จใหม่ 4 โครงการ พื้นที่เช่ารวม 177,312 ตารางเมตร ขณะที่ไตรมาส 4/68 ประเมินว่ามีซัพพลายเติมอีก 1.3 แสนตารางเมตร ส่งผลให้ภาพรวมปีนี้มีซัพพลายใหม่เพิ่ม 3 แสนตารางเมตร ติดต่อกันเป็นปีที่ 4
ในด้านการใช้พื้นที่ (Occupancy Rate) ในไตรมาส 3/68 ถูกใช้ไปแล้ว 9 ล้านตารางเมตร อัตราการเช่าโดยรวม อยู่ที่ 86.20% ปรับตัวลดลงจากไตรมาส 2/68 เล็กน้อยที่ 0.69% ซัพพลายออฟฟิศส่วนหนึ่งป้อนให้กับเจ้าของโครงการ เช่น ธุรกิจสถาบันการเงิน ยานยนต์ บริษัทเครื่องสำอาง โดยคาดว่าดีมานด์เช่าออฟฟิศในไตรมาส 4/68 ชะลอตัวต่อเนื่อง
ในด้านราคาเสนอเช่าเฉลี่ยโดยภาพรวมในทุกระดับและพื้นที่ ปรับตัวเพิ่มขึ้น 0.38% มาอยู่ที่ 775 บาท/ตารางเมตร เทียบกับไตรมาส 2/68 โดยราคาเสนอเช่าอาคารสำนักงานเกรด A ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจปรับตัวสูงขึ้นอยู่ที่ 1,179 บาท/ตารางเมตร โดยออฟฟิศเกรด A โซนลุมพินีเป็นพื้นที่ที่มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยสูงสุดอยู่ที่ 1,304 บาท/ตารางเมตร/เดือน
ราคาที่ดินกรุงเทพฯพุ่งต่อเนื่อง
ในด้าน “ราคาที่ดิน” พบว่าเทรนด์ยังคงเป็นขาขึ้น แม้การปรับราคาขึ้นอาจชะลอตัวไปบ้าง โดยพบว่าราคาที่ดินในพื้นที่ใจกลางเมืองบางแปลงตั้งราคาขายสูงกว่าตารางวาละ 4 ล้านบาท และค่อนข้างได้รับความสนใจจากผู้ซื้อที่ต้องการที่ดินใจกลางเมือง อาทิ บมจ.แสนสิริ ซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนถนนสารสิน ซึ่งเป็นดีลการซื้อขายที่ดินที่แพงสุดในประวัติศาสตร์ ในราคา 3.9 ล้านบาท/ตารางวา, ที่ดินติดถนนรัชดาภิเษก ที่บริษัท เอไอเอ ประเทศไทย หรือ AIA เข้าซื้อที่ดินขนาด 8 ไร่ วงเงิน 3,500 ล้านบาท เฉลี่ยตารางวาละ 1.1 ล้านบาท โอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยในปี 2564 ที่ผ่านมา
จากข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทยในช่วง 7 เดือน (มกราคม-กรกฎาคม 2568) การซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมีมูลค่า 403,923.26 ล้านบาท ลดลง 41.40% เทียบกับ 7 เดือนแรกปี 2567 ที่มีมูลค่าอยู่ที่ 689,330.19 ล้านบาท เป็นสถิติต่ำที่สุดในรอบ 16 ปีที่ผ่านมา นับตั้งแต่ปี 2553 โดย 10 อันดับแรกแลนด์ลอร์ดตั้งราคาขายตั้งแต่ 1.8-4 ล้านบาท/ตารางวา
ไล่เรียงทำเลที่ดินแพงในกรุงเทพฯ ดังนี้ “หลังสวน สีลม สาทร สุขุมวิท” จากดีลซื้อขายที่ดินสถานทูตออสเตรเลียเฉลี่ย 1.45 ล้านบาท/ตารางวา ผลักดันให้ปลายปี 2565 มีการปิดดีลซื้อขายเฉลี่ยสูงกว่า 2 ล้านบาท/ตารางวา แทบทุกพื้นที่มีการปรับราคาเฉลี่ย 10% ต่อปี โดยเฉพาะ “ทองหล่อ” ที่มีการปิดดีลซื้อขาย 2.86 ล้านบาท/ตารางวา
สำหรับ “ริมถนนสุขุมวิท” ปัจจุบันมีราคาขายสูงกว่า 2.5-2.9 ล้านบาท แทบทุกแปลง, “สีลม-สาทร” ที่ดินที่พัฒนาอาคารสูงได้ตั้งราคาขายที่ 2-2.5 ล้านบาท/ตารางวา ถือว่าเป็นราคาที่ค่อนข้างสูงเป็นอย่างมาก
ในเวลาเดียวกัน มีปรากฏการณ์เจ้าของที่ดินหรือแลนด์ลอร์ด เริ่มเห็นแล้วว่าถ้าอยู่ในพื้นที่ไพรมแอเรีย ราคาสามารถปรับขึ้นได้ตลอด จึงเริ่มมองหาวิธีสร้างรายได้จากที่ดินแทนการขายออกไป เพราะยังมีการถามซื้อจากนักลงทุนไทยและต่างชาติ เจ้าของที่ดินจึงเกิดความลังเลใจที่จะขายออกไป
นำมาสู่โมเดลใหม่ในการสร้างรายได้ทดแทนการขาย โดยมีออปชั่นหลักคือเปลี่ยนจากการขายกรรมสิทธิ์ หรือฟรีโฮลด์ (Freehold) มาเป็นโมเดลการเช่า หรือลีสโฮลด์ (Leasehold) หรือร่วมลงทุน (JV-Joint Venture) แทน
