ค่ายศุภาลัยจึงเดินหน้าเปิดขายคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ ศุภาลัย เซนส์ แจ้งวัฒนะ-หลักสี่ โดยจัดรอบสื่อมวลชนเมื่อวันที่ 5 มิถุนายน 2568 ที่ผ่านมา หลังเกิดเหตุการณ์แผ่นดินไหว 2 เดือนเศษ รวมทั้งประกาศเดินหน้าลงทุนตามแผนธุรกิจที่ประกาศไว้เมื่อตอนต้นปี โดยวางแผนเปิด 36 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 46,000 ล้านบาท กระจายทำเลครอบคลุมทั่วไทย
ประชาชาติธุรกิจ นั่งล้อมวงสัมภาษณ์พิเศษ ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ซึ่งเชื่อว่าเป็นหนึ่งในผู้บริหารสูงสุดขององค์กรอสังหาริมทรัพย์ ที่คนในวงการธุรกิจที่อยู่อาศัยอยากฟังวิสัยทัศน์มากที่สุดอีกคนหนึ่งในขณะนี้ โมเดลธุรกิจแบบไหน อย่างไร ที่ศุภาลัยจะสามารถชนะแรงสั่นสะเทือนแผ่นดินไหว+ภาษีทรัมป์ในปี 2568
ผลกระทบคาดการณ์จีดีพี 1.5% ?
สำหรับปีนี้ ศุภาลัยวางแผนเติมซัพพลายใหม่สินค้าคอนโดฯ 5 โครงการ มูลค่ารวม 13,000 ล้านบาท อีก 31 โครงการเป็นบ้านแนวราบ โดยตอบคำถามแบบมั่น ๆ ว่าศุภาลัยไม่เคยปรับลดหรือปรับเพิ่มเป้าระหว่างปีอยู่แล้ว เพราะแผนธุรกิจตกผลึกทั้งบิ๊กดาต้าและที่ดินสุกงอมเพียงพอที่จะลอนช์โครงการใหม่ (เปิดตัวโครงการใหม่)
แต่ถึงกระนั้น กรณีที่จะปรับเป้า เหตุผลหลักก็ไม่ใช่ผลกระทบจากแผ่นดินไหวแน่นอน แต่จะมาจากผลกระทบของนโยบายภาษีทรัมป์ ซึ่งมองว่าน่ากลัวกว่าแผ่นดินไหวเยอะ
ล่าสุด ทางสภาหอการค้าฯ ปรับคาดการณ์จีดีพีไทยต่ำสุดอยู่ที่ 1.5-2% ซึ่งน่าจะเป็นเทรนด์จีดีพีต่ำสุดเทียบกับทุกสำนักพยากรณ์
ตัวเลขจีดีพีเป็นอย่างไรก็เรื่องหนึ่ง แต่จริง ๆ แล้วลูกค้ารู้สึกอย่างไรมากกว่า สินค้าอสังหาฯ ต้องอาศัยความเชื่อมั่นหลายด้าน ดอกเบี้ย จีดีพีลูกค้าเขาไม่ Translate จากจีดีพีมาหรอก เขาแค่รู้สึกว่าหน้าที่การงานเขามั่นคงแค่ไหน ถ้าทำธุรกิจส่วนตัวรายได้เขาเป็นอย่างไร ถ้าทุกอย่างติดลบหมดเขาก็ไม่ออกมาซื้อ ถ้าทุกอย่างดูมีแนวโน้มเป็นบวกมากขึ้น ก็ออกมาซื้อมากขึ้น ซื้อง่ายขึ้น
การปรับลดจีดีพีส่งผลต่อความรู้สึกมากกว่า เพราะเงินในกระเป๋าเรามีมากขึ้นหรือน้อยลง ไม่แตกต่างจากเดิม ส่งผลด้านเซนติเมนต์มากกว่า
โดยผลกระทบวิกฤตเศรษฐกิจปีนี้ กลุ่มราคา 4-7 ล้านบาทน่าจะไปได้ดีที่สุด เพราะกระทบกับการกู้ไม่ผ่านน้อย ภาระหนี้ระดับกลาง-ล่างลงไปมีภาระหนี้ในอัตราสูงกว่า ทำให้กู้ยากกว่า ขณะที่ราคา 4-7 ล้านบาทขึ้นไป ลูกค้าอาจมีบ้านหลังแรกอยู่แล้ว ถ้าไม่มีความชัดเจนด้านการเติบโตของเศรษฐกิจ ส่วนใหญ่ที่มาซื้อตอนนี้เพราะมีความต้องการซื้อ แต่ถ้ามีบ้านอยู่แล้วอาจไม่ต้องหาบ้านหลังที่ 2 ซึ่งจะเป็นกลุ่มบ้านราคาแพง และเป็นกลุ่มที่ช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา กลุ่มบ้านราคา 10-30 ล้านบาท ลูกค้าหายไปพอสมควร
Q2 เชื่อมั่น-ภาระหนี้ หนักสุด
คำถามว่า อะไรคือปัญหามากที่สุดในไตรมาส 2/68 คำตอบคือความเชื่อมั่น กับภาระหนี้ของลูกค้ากลุ่มกำลังซื้อตลาดล่าง
สำหรับกลยุทธ์เรียกความเชื่อมั่น อันนี้เป็นสิ่งที่ไม่ใช่เฉพาะตลาดอสังหาฯ แต่ทุก ๆ ธุรกิจทั้งประเทศต้องทำร่วมกัน ถามว่าท่องเที่ยวดีที่สุดไหม ประเทศไทยพึ่งตรงนี้ พอเจอวิกฤตนักท่องเที่ยวหดตัวก็กระทบความเชื่อมั่นพอสมควร ศุภาลัยเราทำในเรื่องออฟเฟอร์ในสิ่งที่ลูกค้าต้องการมากที่สุด
(อสังหาฯยุคนี้) มันไม่ใช่ยุคที่เหมาะกับการเก็งกำไร เพราะฉะนั้น ทำอย่างไรออกโปรดักต์แล้วตรงใจกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ไม่ว่าจะเป็นคอนโดฯ ทำไมเราต้องนำเสนอให้มีห้องชุดถึง 14 เลย์เอาต์ ในราคาเริ่มต้น 1.44 ล้านบาท เพราะมีให้เลือกมากมายเท่าไหร่ก็มีโอกาสตรงใจลูกค้ามากเท่านั้น หรือทำยังไงเวลาออกโปรดักต์แล้ว ในมุมความคุ้มค่าของลูกค้ารู้สึกว่าเมกเซนส์ที่สุด
ยกตัวอย่าง 2-3 ปีก่อน เป็นยุคที่ดีเวลอปเปอร์ Add On เยอะมากเลย ไม่ว่าจะเป็นโฮมออโตเมชั่น ตอนนี้เราไม่ได้พูดถึงเรื่องนั้นกันเลย ตอนนี้ลูกค้ามาดูกันว่าขอราคาเนต ๆ เลยได้ไหม พนักงานขายเราต่อให้พูดให้ตายว่าแถมโน่น-นี่-นั่น คำตอบที่จะได้ยินคือ ถ้าไม่เอาของแถม-ของติดตั้ง ราคาเนตเหลือเท่าไหร่ ฉะนั้น ลูกค้าอยากจะได้โปรดักต์ในราคาที่สมเหตุสมผลที่สุดที่เขาจะรับได้ ให้เบาตัวที่สุด ที่เหลือถ้าจะต่อเติมอะไรเป็นเรื่องของอนาคตมากกว่า
เช่น บ้านเดี่ยวอาจจะแถมของ Nice to Have ไม่ใช่ Must Have ขณะที่คอนโดฯ ศุภาลัย เซนส์ แจ้งวัฒนะ-หลักสี่ เราแถมของ Must Have ไม่ใช่ Nice to Have เตียง ชุดครัว ขณะที่ Nice to Have อย่างโฮมออโตเมชั่น หรือแม้กระทั่งโซลาร์เซลล์ ที่ก่อนหน้านี้ศุภาลัยเองก็มองว่าสำคัญ แต่ปี 2567 ที่ผ่านมา บอกได้เลยว่าลูกค้าให้ความสำคัญน้อยลง
ลูกค้าสนใจเม็ดเงินระยะสั้น มากกว่าการประหยัดระยะยาว ซึ่งเป็นมุมคิดของลูกค้าที่ช่วง 2-3 ปีก่อนหน้าอาจจะไม่ได้คิดอย่างนี้
จริง ๆ ปีนี้ถ้าไม่มีแผ่นดินไหว อสังหาฯ น่าจะโอเคเลยนะ (กล่าวย้ำ) แต่ว่ามันก็เกิดขึ้นไปแล้ว คอนโดฯ เป็นตัวช่วยของทุกดีเวลอปเปอร์ตลอด ดีกว่าที่ผ่านมา ตัวเลขไปได้เรื่อย ๆ อินเวนทอรี่ที่เป็นปัญหา ไม่เป็นแล้ว เราเริ่มคิดด้วยซ้ำว่า โอ้โห เราขาดอินเวนทอรี่แล้วนะ ของที่มันโอเวอร์ออลชัด ๆ ช่วยได้เยอะเลย แล้วอยู่ดี ๆ (28 มีนาคม 2568) เกมก็เปลี่ยน
มันไม่ใช่แค่ยอดขายลดลง แต่ต้องไปเคลียร์ (ซ่อมแซม) ห้องชุด ต้องไปเคลียร์กลับมา ลูกค้าเซนติเมนต์ก็หาย เจอผลกระทบหลายด้าน โครงการในเครือศุภาลัยทุกคอนโดฯ เรามีห้องที่ไม่กระทบ ยังขายได้ ยังมีคอนโดฯ ที่พร้อมเลย บางส่วนเก็บเล็กน้อย ของมีพอที่จะขาย ส่วนที่เก็บงานซ่อมก็เก็บไป
โจทย์ใหม่ ซัพพลายหดตัวแรง
คำถามโจทย์ธุรกิจที่กังวลมากที่สุดในปีนี้ ?
คำตอบพรั่งพรูคือ กังวลว่ามันจะซึมอย่างนี้ไปเรื่อย ๆ ซึ่งปีที่แล้วผมบอกว่าเราอยากได้ข่าวดีใช่ไหม ข่าวดีก็มีนะ ดอกเบี้ยลง ปลดล็อก LTV แต่ข่าวร้ายก็มาด้วยเรื่อย ๆ แต่ใครจะรู้ว่าจะมีเหตุการณ์แผ่นดินไหว ภาษีทรัมป์ซึ่งตอนนี้ยังคลุมเครืออยู่เลย
กับคำถามต่อเนื่อง จะพลิกวิกฤตให้เป็นโอกาสของศุภาลัยได้ยังไงบ้างในครึ่งปีที่เหลือ ?
ผมคิดว่าตรงนั้นมีคำตอบอยู่แล้ว โดยที่เราไม่ต้องทำอะไร ถามว่าในด้านการแข่งขันจะเป็นอย่างนี้ไปเรื่อย ๆ หรือเปล่า (วิกฤตเศรษฐกิจ) รอบนี้เราเจอหนักกว่าที่เคยเจอ ไม่ว่าจะเป็นน้ำท่วม วิกฤตซับไพรม โควิดที่ทุกคนรู้ว่ามีแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์ พอมีวัคซีนทุกอย่างก็ไปได้ มีคนบาดเจ็บ (ลองโควิด) เพราะกินเวลานานหน่อย แต่ก็กลับมาได้
รอบนี้เข้ามาต่อเนื่องจากโควิด ดีเวลอปเปอร์กำลังจะเทกออฟ (แนวโน้มฟื้นตัว) กำลังจะลอนช์โครงการเยอะ ๆ (เพราะอั้นมาหลายปี) กำลังจะเทกออฟ ซื้อที่ดินเตรียมเปิดตัวโครงการใหม่ ทุกคนโหลด กำลังทรัพย์ ทุกคนคาดหวังชีวิตจะดีขึ้น แต่กลายเป็นของติดมือ ดอกเบี้ยก็นับว่าสูง ก่อนหน้าแม้จะปรับลงแล้วก็ตาม ทำให้ความสามารถแข่งขันน้อยลง
ฉะนั้น บริษัทที่แข็งแรงก็ได้เปรียบอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน ไซซ์ตลาดอาจจะลดลง แต่อาจจะไม่ได้ลดลงเท่าซัพพลายในตลาดที่หายไปด้วยซ้ำ
ในมุมศุภาลัยคิดว่าถ้าผ่านทั้งหมดนี้ไปได้ เราก็คงโอเค เราก็คงผ่านมันได้อยู่แล้ว แต่ถ้าถามว่าช่วงนี้มันจะ Game Full หน่อยไหม ชัวร์
ปีรัดเข็มขัด-โฟกัสธุรกิจหลัก
คำถามว่าศุภาลัยอยากส่งสัญญาณอะไรให้ตลาดอสังหาฯบ้าง ?
ตอนแรกทุกคนคงมองว่า 2568 เป็นปีที่ดีอีกปีหนึ่ง แต่ 5 เดือนที่ผ่านมามองว่าไม่ได้ง่าย ผมว่าการที่เราจะรัดเข็มขัด ดูแลคอร์ของธุรกิจเรา ก็คือการส่งมอบบ้านหรือคอนโดฯ ให้ลูกค้าในราคาที่ดีที่สุด คุ้มค่าที่สุด ตอนนี้มีความสำคัญมากขึ้นกว่าทุกปี เพราะตอนนี้ลูกค้ามองหาความคุ้มค่า ก็คงต้องโฟกัสตรงนั้น
ส่วนอื่นเราทำต่อเนื่องอยู่แล้ว ภาระหนี้เราไม่เยอะ คอสต์ออฟฟันด์เราต่ำ เพราะฉะนั้นในแง่ความสามารถในการแข่งขันเรามีสายป่านที่ยาวกว่า
ก็คงต้องไม่กลัวกับภาวะตลาดจนไม่เตรียมตัวสำหรับอนาคต มันง่ายที่จะบอกว่ารัดเข็มขัดอย่างเดียว ไม่ซื้อที่ดิน ไม่ลงทุน ไม่ทำอาร์แอนด์ดี (วิจัยและสำรวจตลาด) แต่ถ้าตลาดพลิกฟื้นกลับมาเราจะทำยังไง
ฉะนั้น เรายังทำสิ่งเหล่านั้นอยู่ ซื้อที่ดินในมุมที่เอาของชัวร์มากขึ้น ตอนนี้ใช่ที่เราเลือกวัสดุที่คุ้มราคามากขึ้น เพื่อส่งต่อของที่ดีขึ้นให้กับลูกค้า ก็คงต้องทำอะไร ตอนนี้เรามีบ้านบางโครงการ เราทำเป็นบ้านทดลองเลย อยากทดลองวัสดุอะไร แทนที่จะเชื่อแต่คุณลักษณะที่เขาบอกว่ากันโน่นกันนี่ได้ ตอนนี้เราลองใส่ยับเลย เคมีลงพื้นล้างห้องน้ำ ทดลองให้รู้หมดเลย ทำมากกว่าเดิม
กฎเหล็ก ออกแบบก่อนซื้อที่ดิน
อีกคำถามที่สงสัยมานานแล้วว่า กลยุทธ์ซื้อที่ดินศุภาลัย ทำไมถูกกว่าชาวบ้านเสมอ ?
หลายอย่างประกอบกัน เราไม่เคยปฏิเสธการดูทำเลไหน ช่วงนี้ถามว่าเล็งทำเลไหนพิเศษ ไม่เคยมี เพราะเราโอเพ่นดูทุกทำเลอยู่แล้ว เพราะ 1.กำลัง (เงินทุน) เรามี ถ้าทำเลนี้ราคาดีซื้อมาก่อนได้ ถึงเวลาเหมาะสมค่อยลอนช์โครงการได้ ค่อย ๆ เปิดทีละตัว
2.เราออกแบบก่อนซื้อที่ดินทุกแปลง สำคัญมาก (ย้ำ) เพราะบางแปลง บางดีเวลอปเปอร์เขาจะคูณแค่ FAR-Floor Area Ratio (อัตราส่วนก่อสร้างอาคารเทียบกับขนาดที่ดิน) แต่หลายแปลง ถ้าไม่ออกแบบมาแล้วทำเอฟเออาร์ไม่ได้ ซวยเลย หลายแปลงทำไม่ได้ เยอะด้วย 20-30% ที่แปลงที่ดินทำ FAR ไม่ถึงตามที่คิดไว้ คือถ้ามีที่ดินเข้ามา คำนวณ FAR อย่างเดียว แล้วไปจ้างออกแบบทีหลัง นี่คือจุดตาย
เช่น บางแปลง FAR 1 : 8 หรือ 8 เท่า แต่อาจจะทำได้จริงแค่ 6.5 เท่า เสร็จเลย เพราะซื้อที่ดินมาราคาแพง
มองต่างมุมคอนโดฯ จะขาดตลาด
มีคำถามฝากบอกต่อจากสมาคมคอนโดฯ ถ้าเป็นไปได้อยากให้บิ๊กแบรนด์เพลา ๆ ซัพพลายใหม่ ?
ปีนี้จะมีเปิดกี่คน (ยิ้ม) ผมพูดจริง พี่ไม่ต้องเพลาเลย สักพักเราจะเห็นคอนโดฯ ขาดตลาด คิดดูนะ ซัพพลายปี 2567 คอนโดฯ ลอนช์ก็เบา ปีนี้จะเบาอีก และตอนนี้อินเวนทอรี่ของผมโดนดูดไปเยอะมากแล้ว จะไม่เหลือแล้ว ตอนนี้ผมกลัวว่าจะไม่มีอินเวนทอรี่คอนโดฯ ไปรองรับข้างหน้า ต้องเปิดเพราะของเหลือน้อย แบ็กล็อกเหลือน้อย ของขายดี ปกติแบ็กล็อกแล้วแต่ปี อยู่ที่เปิดเยอะเปิดน้อย เคยเยอะสุด 30,000 ล้าน น้อยสุดก็ตอนนี้ยอดขายไม่ถึง 10,000 ล้าน มูลค่าเหลือขายหลักพันล้านบาท
ซัพพลายที่เริ่มไม่มีของ บางทำเลลูกค้าเริ่มไม่มีตัวเลือก อย่างศุภาลัยทำเลจรัญสนิทวงศ์ 91 ในเซ็กเมนต์เรานะ ราคา 7-8 หมื่นบาท/ตารางเมตร ไม่มีใครทำ ของเราน่าจะหมดในอีกไม่กี่เดือน
สนลงทุนอสังหาเพื่ออุตสาหกรรม
บรรทัดสุดท้ายกับคำถามแนวแฟชั่นการลงทุนแห่งยุคสมัย ถามว่าศุภาลัยจะทำอสังหาฯ เพื่ออุตสาหกรรมหรือไม่ ?
(นิ่งคิด) ยังไม่ใช่ตอนนี้ แต่มีคนมาคุยกับเรา ทั้งนักลงทุนไทยและต่างชาติ ผมติดเรื่องทรัมป์นี่แหละ เมื่อไม่มีความชัดเจนใครจะกล้าลงทุนตอนนี้ เราไม่ใช่คนเริ่ม พวกอย่างนี้มีดีลมาตลอดอยู่แล้ว คนที่อยากทำอะไรมักจะหาคนที่มีกำลังเงิน เราเป็นหนึ่งในนั้น (ยิ้ม)
จุดเน้นอยู่ที่ตอนนี้ศุภาลัยโฟกัสในสิ่งที่เราทำดีที่สุด สิ่งที่เราถนัด ตอนนี้อาจไม่เหมาะกับการลงทุนไปเรื่อย และลงทุนไม่โฟกัส
12/6/2568 ประชาชาติธุรกิจออนไลน์ ( 12 มิถุนายน 2568 )
