AREA ชี้เดือนพฤษภาคม 2568 อสังหาฯกรุงเทพฯ-ปริมณฑล เปิดใหม่ 27 โครงการ หน่วยขายเปิดใหม่ 1,927 หน่วย โต 180% มูลค่ารวม 31,001 ล้านบาท แต่เทรนด์ทั้งปีรับผลกระทบภาษีทรัมป์ คาดการณ์เปิดใหม่เหลือ 40,000 หน่วย ติดลบ -35% มูลค่า 3 แสนล้านบาท ลด -29% เทียบจากปี 2567
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA ซึ่งได้สำรวจโครงการที่อยู่อาศัยตั้งแต่ปี 2537 อย่างต่อเนื่องถึง 31 ปีในปัจจุบัน
พฤษภาคม คนหายตกใจแผ่นดินไหว ยอดเปิดใหม่พุ่ง 180%
เปิดเผยว่า จำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นใหม่ในเดือนพฤษภาคม 2568 มีทั้งหมด 1,927 หน่วย เพิ่มขึ้นจากเดือนเมษายนที่ผ่านมา จำนวน 1,239 หน่วย (เดือนเมษายน 2568 มีจำนวน 688 หน่วย) หรือเพิ่มขึ้น 180.1%
โดยเดือนพฤษภาคม การเปิดตัวโครงการใหม่ร้อยละ 61 เป็นของบริษัทรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งมีส่วนแบ่งการตลาดลดลงจากเดือนเมษายนที่ผ่านมา ที่มีส่วนแบ่งการตลาดสูงถึงร้อยละ 87 ในแง่ของจำนวนหน่วยขาย แสดงว่าผู้ประกอบการรายกลางถึงรายเล็กเริ่มมีการพัฒนาเพิ่มมากขึ้นในเดือนพฤษภาคม
ประเภทที่มีมูลค่าการพัฒนาสูงสุด คือ บ้านเดี่ยว มูลค่ารวม 20,829 ล้านบาท สัดส่วน 67.2%, รองลงมา อาคารชุด มูลค่ารวม 5,257 ล้านบาท สัดส่วน 17.0% และ ทาวน์เฮาส์ มูลค่ารวม 2,342 ล้านบาท สัดส่วน 7.6% ของมูลค่าการพัฒนาทั้งหมด
ดังนั้นภาพรวมของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเดือนพฤษภาคม 2568 สินค้าบ้านเดี่ยว จะเน้นที่ระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป, ทาวน์เฮาส์อยู่ที่ราคา 2-3 ล้านบาท และอาคารชุดอยู่ที่ราคา 1-2 ล้านบาท เป็นสำคัญ
โดยบ้านเดี่ยวจะเน้นกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังจ่ายสูง และไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ส่วนทาวน์เฮาส์และอาคารชุด จะเน้นกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงค่อนข้างน้อยเป็นสำคัญ
ภาพรวมโครงการที่เปิดขายใหม่ในเดือนพฤษภาคมพบว่า จำนวนโครงการ หน่วยขาย มูลค่าโครงการเพิ่มขึ้น แต่ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยลดลง เนื่องจากมีการพัฒนาอาคารชุดระดับราคาถูกเข้าสู่ตลาด ส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตลดลงเฉลี่ย -11.5% เทียบจากเดือนเมษายนที่ผ่านมา
โดยราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของเดือนพฤษภาคมมีราคาเฉลี่ย 16.088 ล้านบาท เทียบกับราคาเฉลี่ยของเดือนเมษายนอยู่ที่ 18.178 ล้านบาท แสดงถึงแนวโน้มการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเดือนพฤษภาคมเน้นกลุ่มผู้ที่มีรายได้สูง ที่ต้องการซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริง (ลูกค้าเรียลดีมานด์)
โดยมีความต้องการบ้านแนวราบที่ตั้งอยู่ในเขตเมืองชั้นในและชั้นกลาง สามารถเดินทางเข้าสู่กรุงเทพชั้นในได้สะดวก อีกกลุ่มคือผู้มีรายได้ปานกลางถึงค่อนข้างน้อยที่ซื้ออาคารชุดหรือทาวน์เฮาส์ราคาไม่สูงนัก ในพื้นที่รอบนอกหรือตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเมือง
บ้านหรู 10-20 ล้านบาท ซัพพลายใหม่ถูกเติมมากสุด
หากพิจารณาระดับราคาขายพบว่า การเปิดโครงการใหม่ในเดือนพฤษภาคม ไม่มีการเปิดขายราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท
กลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท มีจำนวน 234 หน่วย สัดส่วน 12.3% มีมูลค่าโครงการ 401 ล้านบาท สัดส่วน 1.3%
กลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท มีจำนวน 315 หน่วย สัดส่วน 16.6% มีมูลค่าโครงการรวมกัน 805 ล้านบาท สัดส่วน 2.6%
กลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท มีจำนวน 188 หน่วย สัดส่วน 9.9% มีมูลค่าโครงการ 667 ล้านบาท สัดส่วน 2.2%
กลุ่มราคา 5-10 ล้านบาท มีจำนวน 340 หน่วย สัดส่วน 16.8% มีมูลค่าโครงการ 2,322 ล้านบาท สัดส่วน 7.1%
กลุ่มราคา 10-20 ล้านบาท มีจำนวน 517 หน่วย สัดส่วน 27.2% มีมูลค่าโครงการ 7,650 ล้านบาท สัดส่วน 24.9%
ส่วนสินค้าที่มีระดับราคาเกิน 20 ล้านบาทขึ้นไป มีจำนวน 333 หน่วย สัดส่วน 17.2% และมีมูลค่าโครงการ 19,156 ล้านบาท สัดส่วน 61.9% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด
จับตา บ้านแฝด อัตราขายได้ดีกว่าบ้านเดี่ยว
พิจารณา อัตราการขายได้ หรืออัตราดูดซับ พบว่าในเดือนพฤษภาคม 2568 มีอัตราการขายได้เฉลี่ย 10.5% เพิ่มขึ้นจากเดือนเมษายนที่มีอัตราการขายได้ 7.8% ต่อเดือน
โดยประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีอัตราการได้สูงสุด คือ บ้านแฝด ที่ระดับราคา 10-20 ล้านบาท จำนวน 57 หน่วย ขายได้แล้ว 17 หน่วย สัดส่วน 30%
รองลงคือ อาคารชุด ที่ระดับราคา 1-2 ล้านบาท จำนวน 234 หน่วย ขายได้แล้ว 66 หน่วย สัดส่วน 28%
และ ทาวน์เฮาส์ ราคา 10-20 ล้านบาท จำนวน 84 หน่วย ขายได้แล้ว 19 หน่วย สัดส่วน 23%
6 บิ๊กแบรนด์อสังหาฯ ชิงความได้เปรียบ-เดินหน้าลงทุนใหม่
เมื่อพิจารณาถึงผู้ประกอบการที่เปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนพฤษภาคม พบว่าเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ (มหาชน) มีจำนวน 6 บริษัท คือ 1.บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) 2.บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) 3.บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน)
4.บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) 5.บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) และ 6.บริษัท พีซแอนด์ลีฟวิ่ง จำกัด (มหาชน)
นอกจากนี้ยังมีบริษัทในเครือบริษัทในตลาดหลักทรัพย์และบริษัททั่วไปอีกจำนวนหนึ่ง หากเปรียบเทียบการพัฒนาระหว่างบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ บริษัทในเครือ และบริษัททั่วไป
ดร.โสภณกล่าวว่า ในเดือนพฤษภาคม 2568 มีโครงการที่เปิดตัวใหม่และตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพฯชั้นในจำนวน 3 โครงการ โดยตั้งอยู่ในส่วนต่อขยายเมือง (Intermediate area) จำนวน 23 โครงการ เช่น ย่านปากเกร็ด-ติวานนท์ ลาดพร้าว รามคำแหง บางนา ประชาชื่น กาญจนาภิเษก และพุทธมณฑลสาย 4 เป็นต้น
นอกจากนี้ยังมีอีก 3 โครงการที่อยู่ในพื้นที่รอบนอกเมือง ซึ่งเป็นย่านชุมชนที่อยู่อาศัยและใกล้แหล่งงาน เช่น ย่านคลองหลวง บางนา-บางปะกง เป็นต้น
ภาษีทรัมป์-สงคราม ทุบเทรนด์ปี68 ลงทุนใหม่ร่วง -35%
จุดน่าสนใจอยู่ที่จากการประมวลข้อมูลทั้งหมดและคาดการณ์ถึงสิ้นปี 2568 มีความเป็นไปได้ที่จำนวนหน่วยขายที่เปิดในปี 2568 จะลดลงกว่าแต่ก่อน โดยคาดว่าจะมีเพียง 40,000 หน่วย จาก 62,000 หน่วย ในปี 2567 หรือลดลง -35.48%
ส่วนมูลค่าการพัฒนาคาดว่าจะลดลง -29% หรือน่าจะเปิดใหม่ในมูลค่าลดลงเหลือเพียง 300,000 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม หากมีการเปิดตัวสินค้าราคาถูกที่ได้รับการส่งเสริมจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท) ก็คงทำให้จำนวนและมูลค่าหน่วยเปิดใหม่สูงกว่าที่คาดการณ์นี้
17/6/2568 ประชาชาติธุรกิจออนไลน์ ( 17 มิถุนายน 2568 )
