เวทีศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) วันที่ 20 พฤศจิกายน 2568 ที่ผ่านมา นำเสนอบิ๊กดาต้าและหัวข้อ ถอดรหัสฟื้นอสังหาริมทรัพย์ปี 2569
หนึ่งในไฮไลต์อยู่ที่ข้อมูลสำรวจวิจัยของ REIC ว่าด้วยโครงการมิกซ์ยูส, ตลาดสำนักงานให้เช่าหรือออฟฟิศบิลดิ้ง และที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัย หรือ Senior Housing โดยจะเห็นว่าในภาพรวม การอ่านอนาคตในปี 2569 เห็นแนวโน้มจากปี 2568 ที่ดีมานด์อยู่ในระดับสูงน่าพอใจเทียบกับซัพพลายที่มี อยู่ในกลุ่มของ มิกซ์ยูส-ซีเนียร์เฮาซิ่ง
ขณะที่ ออฟฟิศบิลดิ้ง สามารถไปต่อได้ดี แต่มีเงื่อนไขต้องอยู่ในโครงการมิกซ์ยูสจะเป็นตัวช่วยได้เยอะ เทียบกับออฟฟิศสแตนด์อะโลน จะเหนื่อยกว่าแน่นอนจากแรงกดดันของออฟฟิศสร้างเสร็จใหม่ที่ยังคงทยอยออกมาต่อเนื่อง 3 ปีรวดในปี 2568-2569-2570
ออฟฟิศแจ้งเกิด CBD เก่า-ใหม่
โดยผู้บริหารระดับ Key Person สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC ฉายภาพผลสำรวจตลาดโครงการมิกซ์ยูสในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล นิยามการสำรวจคำว่า มิกซ์ยูส คือมีอสังหาฯ 2 รูปแบบขึ้นไปในโครงการเดียวกัน โดยเก็บข้อมูลจากตึกสูงเกิน 23 ชั้น และพื้นที่อาคารเกิน 10,000 ตร.ม.ขึ้นไป
การจัดระเบียบข้อมูลแบ่งทำเลโครงการมิกซ์ยูสเป็น 2 กลุ่มหลักตามย่านศูนย์กลางธุรกิจ หรือ CBD-Central Business District ประกอบด้วยย่าน CBD เก่า กับ CBD เกิดใหม่
โดย CBD เก่า ได้แก่ ทำเลสีลม สาทร เพลินจิต ชิดลม สยาม ประตูน้ำ ราชดำริ พระราม 4 ลุมพินี โดยเราจะเห็นภาพโครงการมิกซ์ยูสตั้งโครงการเกาะทำเลรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียว ซึ่งมีเส้นทางพาดผ่านใจกลางเมือง ส่วน CBD เก่าเป็นที่เข้าใจตรงกันว่าทำเล อโศก สุขุมวิท พระราม 9 รัชดาภิเษก เกาะติดกับทำเลรถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงิน
ภาพรวมมีมิกซ์ยูสทั้งสิ้น 139 โครงการ คิดเป็นพื้นที่ก่อสร้าง 20.6 ล้าน ตร.ม. (รวมโถงทางเดิน บันได พื้นที่บริการส่วนกลาง) เหลือเป็นพื้นที่ขาย 9.8 ล้าน ตร.ม. ในจำนวนนี้คิดเป็นพื้นที่ที่ขายหรือเช่าได้แล้ว 7 ล้าน ตร.ม. มีอัตราการขาย หรือ Occupancy Rate 81% เหลือพื้นที่ขาย 2.03 ล้าน ตร.ม.
โดยพบว่าโครงการมิกซ์ยูสในไทยมีส่วนผสม 5 ประเภทอสังหาฯยอดนิยม ได้แก่ 1.อาคารสำนักงานให้เช่าหรือออฟฟิศบิลดิ้ง 2.พื้นที่ค้าปลีก 3.คอนโดมิเนียม 4.โรงแรม 5.เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ เมื่อรวมทั้งหมดที่เป็นโครงการย่อย ๆ มีทั้งสิ้น 322 โครงการ
ในภาพใหญ่พบว่า ตลาดโดยรวมโครงการมิกซ์ยูสยังแข็งแรงดี โดยเฉพาะมิกซ์ยูสที่มีพื้นที่รีเทล ออฟฟิศบิลดิ้ง และคอนโดฯในโครงการเดียวกัน มีพื้นที่รอขาย/รอเช่า 19% ถือว่าอยู่ในระดับสมดุล ไม่มีภาพซัพพลายล้นตลาดแต่อย่างใด
ทั้งนี้ ผลสำรวจโครงการเปิดใหม่ล่าสุดของโครงการมิกซ์ยูส ในช่วงครึ่งปีหลัง 2567 (กรกฎาคม-ธันวาคม 2567) เปรียบเทียบกับครึ่งปีแรก 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568) มีเพิ่มขึ้นใหม่เพียงแค่ 1 โครงการเท่านั้น จาก 139 โครงการมิกซ์ยูส และ 322 โครงการย่อยในมิกซ์ยูส โดยพื้นที่ค้าปลีกมีจำนวน 115 โครงการ
ออฟฟิศบิลดิ้ง มีพื้นที่รวมในมิกซ์ยูส 3.59 ล้าน ตร.ม. ถัดมาพื้นที่คอนโดฯ 2.9 ล้าน ตร.ม. ตามมาด้วยพื้นที่ค้าปลีกที่มีพื้นที่ขาย 2.175 ล้าน ตร.ม. ถัดมาพื้นที่โรงแรม 1 ล้าน ตร.ม. และเป็นพื้นที่เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ 9,100 ตร.ม.
ในด้านการทำสัญญาขายหรือเช่าไปแล้ว ออฟฟิศบิลดิ้งมีผู้เช่าแล้ว 2.59 ล้าน ตร.ม. เหลือ 9.9 แสน ตร.ม. อัพเดต ณ ครึ่งปีแรก 2568 มีอัตราการเช่า 72%, พื้นที่ค้าปลีกรอเช่า 3.9 แสน ตร.ม., คอนโดฯมี 59 โครงการ รวม 40,100 หน่วย ขายไปแล้ว 36,000 หน่วย โดยคอนโดฯในมิกซ์ยูสมีอัตราการขายที่เร็วกว่า ได้ราคาที่มีพรีเมี่ยมบวกเพิ่มได้อีก 10-15% เทียบกับคอนโดฯนอกมิกซ์ยูส
ถ้าดูแล้วประเภทอาคารสำนักงาน 94 โครงการที่อยู่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล พื้นที่ขายหรือเช่า 3,569,679 ตร.ม. ทำสัญญาแล้ว 2,598,086 ตร.ม. เท่ากับมีอัตราการเช่า 72% ยังมีพื้นที่เหลือเช่ามากที่สุดเมื่อเทียบกับประเภทอื่นใน 5 ประเภท อัตราการเช่าก็ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยตลาดมิกซ์ยูสที่มีค่าเฉลี่ย 81% สอดคล้องกับแนวโน้มของตลาดออฟฟิศบิลดิ้ง กรณีอาคารเก่าจะมีการปล่อยเช่าได้ช้าลง ส่วนอาคารใหม่ที่ได้มาตรฐานอาคารเขียวของสหรัฐ หรือ LEED ดึงดูดผู้เช่าได้มากกว่า ขายดีกว่า ขณะที่ความเสี่ยงอาคารเก่า ที่ไม่ได้ลงทุนปรับปรุงหรือรีโนเวต อาคารไม่ได้มาตรฐาน ESG หรือไม่ได้มาตรฐานอาคารเขียว จะขายได้ช้า
CPN เจ้าพ่อมิกซ์ยูสโปรเจ็กต์
ลงลึกรายละเอียด โครงการค้าปลีกมีพื้นที่ขาย/เช่า 2,175,344 ตร.ม. ทำสัญญาไปแล้ว 1,784,681 ตร.ม. เหลือ 390,663 ตร.ม. อัตราการเช่า 82% ก็ยังดูดีอยู่โดยเฉพาะไพรมแอเรีย แวดล้อมด้วยชุมชนหนาแน่น
ไฮไลต์อยู่ที่เจ้าของมิกซ์ยูสที่พัฒนาโครงการมากสุด คือ CPN-บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา ทำให้ภาพของค้าปลีกพื้นที่ขายได้ดี มีพื้นที่เหลือ 18% ในอนาคตปีหน้าถ้านักท่องเที่ยวต่างชาติกลับมาเยือนไทยมากขึ้น จะเป็นโอกาสทางธุรกิจที่เด่นชัด ของโครงการที่เป็น Community Mall, Mixed Retail, Dining
ทั้งนี้ทั้งนั้น พื้นที่ค้าปลีกในมิกซ์ยูสมีมุมมองสุ่มเสี่ยงอยู่บ้าง สำหรับพื้นที่เช่าขนาดใหญ่ที่ต้องพึ่งพา Anchor Tenant หรือผู้เช่าแบรนด์ดังทั้งหลาย
โรงแรมลุ้นแขกต่างชาติ 30 ล้านคน
ถัดมา คอนโดมิเนียม 59 โครงการ พื้นที่รวมกัน 2,915,929 ตร.ม. เมื่อทอนกลับมาเป็นห้องชุดมีจำนวน 41,217 หน่วย เหลือขาย 5,066 หน่วย อัตราขาย 88% ถือว่าดีถึงดีมาก แสดงถึงดีมานด์ของคอนโดฯในมิกซ์ยูสที่ยังแข็งแรงอยู่ ยิ่งถ้าอยู่ติดสถานีรถไฟฟ้ายิ่งมีความโดดเด่น แนวโน้มราคายังขึ้นได้จากดีมานด์ลูกค้าต่างชาติ และลูกค้าคนรุ่นให้ที่นิยมเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ
ประเภทโรงแรม มี 53 โครงการ พื้นที่ขายหรือให้เช่า 1,098,087 ตร.ม. จำนวน 16,761 หน่วย เหลือขาย 5,890 หน่วย อัตราการเช่าและขาย 65% ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยโครงการมิกซ์ยูส (81%) และต่ำที่สุดในอสังหาฯ 5 ประเภทที่อยู่ในโครงการมิกซ์ยูส
โรงแรมเป็นอสังหาฯที่ฟื้นตัวช้าที่สุด มองจากสถิติดีมานด์-ซัพพลาย ตัวชี้วัดโอกาสการฟื้นตัวจะต้องมีจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติกลับมาที่ 25-30 ล้านคนต่อปี ปัจจุบันดีขึ้นแต่ยังไม่เท่าช่วงก่อนโควิด แนวโน้มปี 2026 ฟื้นตัวเร็วขึ้นสำหรับโครงการที่ตั้งอยู่ในโซนไพรมแอเรีย ส่วนใหญ่เป็นโรงแรมระดับลักเซอรี่ และโรงแรมสแตนด์อะโลนก็ยังฟื้นตัวช้ากว่าในมิกซ์ยูส
สำหรับโครงการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในมิกซ์ยูส สำรวจพบเพียง 1 โครงการ จำนวน 163 หน่วย เหลือขาย 28 หน่วย อัตราการขาย 83%
รู้จักมาตรฐานอาคารเขียว LEED
สิทธิเพ็ญ นำทางเข้าสู่อสังหาฯประเภทออฟฟิศบิลดิ้ง ซึ่งถือเป็น Subsection ในโครงการมิกซ์ยูส ยังไม่นับโครงการสแตนด์อะโลนที่มีจำนวนมาก
จุดโฟกัสของตลาดออฟฟิศบิลดิ้งอยู่ที่การลงทุนตัวอาคารที่ต้องได้มาตรฐาน LEED (มาตรฐานอาคารเขียวสหรัฐอเมริกา) คลี่ระบบการให้คะแนนออกมาเจอ 4 ระดับด้วยกัน ได้แก่ 1.Certified 40-49 คะแนน 2.Silver 50-59 คะแนน 3.Gold 60-79 คะแนน โดยพบว่าเป็นคะแนนระดับสูง และนิยมมากที่สุดในประเภทอาคารออฟฟิศบิลดิ้ง และ 4.Platinum ระดับสูงสุดที่ 80 คะแนนขึ้นไป
สำหรับจุดเด่นของอาคารที่ได้ LEED Gold (เน้นเรื่องการออกแบบการใช้งาน) มี 7 ข้อหลัก ประกอบด้วย 1.อาคารมีการใช้พลังงานน้อยลง หรือประหยัดพลังงาน 20-30% เทียบกับอาคารทั่วไป 2.ลดค่าน้ำได้ 30-50% 3.ระบบอากาศและคุณภาพอากาศ (IAQ) ดีขึ้น 40-60%
4.วัสดุอย่างกระจก-ฉนวน-ระบบแสงสว่างแบบประหยัดพลังงาน 5.สิ่งอำนวยความสะดวกยั่งยืน เช่น EC Charging, จุดรีไซเคิล, ระบบจัดการของเสีย 6.สุขภาพคนทำงานในอาคารดีขึ้น ทำให้เพิ่ม Productivities และ 7.ช่วยลูกค้าผู้เช่า (Tenant) ลดคาร์บอน ทำให้สามารถนำไปประกอบการจัดทำรายงาน ESG และคาร์บอนได้ง่าย
การทำ ESG Report เป็นอีกเรื่องที่เป็นความท้าทายและจะต้องเปลี่ยนสำหรับผู้พัฒนาอาคารออฟฟิศ รวมทั้งออฟฟิศเก่าก็ต้องปรับตัวเปลี่ยนแปลงเพื่อให้เข้ามาตรฐานกรีน ไม่เช่นนั้นโอกาสที่จะกลับมาขายให้ผู้เช่าบริษัทต่างชาติหรือแบรนด์ใหญ่ ๆ ที่ต้องรายงานคาร์บอน ดังนั้นจึงเป็นภาคบังคับที่เจ้าของโครงการออฟฟิศบิลดิ้งห้ามพลาดโอกาสตรงนี้
ตึกเก่าไม่ทำ ESG-เหนื่อยแน่
REIC ระบุด้วยว่า จากฐานข้อมูล US Green แจ้งว่า อาคารที่ได้รับมาตรฐาน LEED ในประเทศไทยมี 380-400 โครงการ คัดเฉพาะอาคารออฟฟิศมี 70-80 โครงการ แบ่งเป็นออฟฟิศที่ได้รับการรับรองมาตรฐาน LEED Gold 20-30 อาคารในกรุงเทพฯ
ผลสำรวจกรุงเทพฯ-ปริมณฑลที่มีอาคารสำนักงานระดับ LEED 2.05 ล้าน ตร.ม. คิดเป็นสัดส่วน 26% ของตลาดรวม หลังปี 2023 ตึกใหม่ ๆ ที่ขออนุญาตก่อสร้าง และสร้างเสร็จบนทำเลเกรด A ส่วนใหญ่จะได้มาตรฐาน LEED Gold ทั้งหมด
ในเชิงสถิติมีจำนวนอาคารที่ได้ LEED สัดส่วน 55% แบ่งเป็นอาคารธรรมดาหรือยังไม่แปะมาตรฐาน LEED 33 โครงการ พื้นที่ก่อสร้างอาคาร LEED รวม 10.6 ล้าน ตร.ม. เป็นพื้นที่ขาย 2 ล้าน ตร.ม. คิดเป็นสัดส่วน 26%
ขณะเดียวกัน ออฟฟิศบนทำเลเกรด B มีมากที่สุดจำนวน 119 โครงการ อัตราการเช่ารวม 75% อัตราการเช่าน่าจะน้อยจากสาเหตุเป็นโครงการเปิดบริการใหม่
อาคารเขียว+ทำเลเกรด A ค่าเช่าเริ่ด
สถิติที่น่าสนใจรวมถึง อายุอาคาร ภาพสะสมในทำเล CBD เก่า (แบ่ง 2 โซนช่วงปทุมวัน พญาไท ราชเทวี สีลม-สาทร บางรัก กับช่วงสีลม-สาทร เพลินจิต-ชิดลม สยาม-ประตูน้ำ-ราชดำริ พระราม 4-คลองเตย-ลุมพินี) มี 133 โครงการ ก่อสร้างช่วงปี 2531-2540 (ปีวิกฤตต้มยำกุ้ง) รวม 57 โครงการ 1,441,906 ตร.ม. ทำสัญญาเช่าแล้ว 1 ล้าน ตร.ม. ถัดมาในช่วงปี 2561-2568 เปิดเพิ่ม 23 โครงการ
ทำเล CBD ใหม่ (ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง สุขุมวิทตอนกลาง-ปลาย อโศก-สุขุมวิท-พระราม 9-รัชดาภิเษก) มีภาพเช่นเดียวกัน ช่วงปีวิกฤตต้มยำกุ้ง (2540) มีจำนวน 52 โครงการ กับช่วงปี 2561-2568 โครงการใหม่เหลืออยู่ 14 โครงการ
ถ้าเทียบเกรดของอาคารพบว่า CBD เก่า โครงการระดับ LEED จะเยอะกว่าอยู่ที่ 31 โครงการ พื้นที่รวม 1.1 ล้าน ตร.ม. ในจำนวนนี้ทำสัญญาเช่าไปแล้ว 7.8 แสน ตร.ม. แบ่งเป็นอาคารเกรด B 60 โครงการ ขณะที่ทำเล CBD ใหม่ มีอาคาร LEED 19 โครงการ พื้นที่รวม 7.56 แสน ตร.ม.
อัตราการเช่าของอาคาร LEED Gold เกรด A ในย่าน CBD สามารถทำอัตราการเช่าได้ 85-95% ส่วนอาคารทั่วไปในย่าน CBD เกรดต่าง ๆ มีอัตราเช่า 70-78% เปรียบเทียบกับอาคารเก่ามีอัตราการเช่าต่ำเพียง 50-60%
ปี 2568 มีออฟฟิศสร้างเสร็จใหม่ 6 ตึกกระจายทำเล ปทุมวัน พญาไท ราชเทวี 3 ตึก เป็นอาคารขนาดใหญ่ทั้งสิ้น โซนพระราม 4 มีโครงการ วัน แบงค็อก ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค The Parq และ พาร์ค สีลม, โซน สนามเป้า ห้วยขวาง มีบีทีเอสทาวเวอร์ พื้นที่สร้างเสร็จใหม่ 338,280 ตร.ม.
ข้อมูลอนาคตอันใกล้ในปี 2569-2571 มีการประกาศแผนลงทุนออฟฟิศพื้นที่รวมกัน 124,500 ตร.ม. ได้แก่ ในปี 2569 มี 3 โครงการ ได้แก่ อาคารซัมมิท ทาวเวอร์ ทำเลพญาไท-ราชเทวา, โครงการ AKN ทำเลสีลม-สาทร-บางรัก และโครงการ AIA Connect บนทำเลห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง
ปี 2570 มีโครงการบุญมิตร สีลม กับโครงการรามคำแหง ฮิลล์ ย่านลาดพร้าว-วังทองหลาง-บางกะปิ และปี 2571 โครงการที่ทุกคนเฝ้ารอคอยเป็นของกลุ่มเซ็นทรัล ภายใต้แบรนด์ Central & Siam Square บนทำเลปทุมวัน
สรุปบิ๊กดาต้าตลาดออฟฟิศบิลดิ้งที่ได้รับมาตรฐาน LEED Gold หรือ Platinum บวกกับทำเลออฟฟิศเกรด A ในย่าน CBD สามารถทำค่าเช่าได้ถึง 1,600 บาท/ตร.ม./เดือน ออฟฟิศเกรด A นอกโซน CBD อยู่ที่ 850-1,300 บาท/ตร.ม./เดือน และเกรด B ค่าเช่าต่ำกว่าพันบาท อยู่ที่ 600-850 บาท/ตร.ม./เดือน
เหตุผลที่ผู้เช่ายอมจ่ายแพงขึ้นก็เพราะ ESG Requirement จากบริษัทข้ามชาติต้องการตึกประหยัดพลังงาน ลดค่าไฟค่าน้ำ ค่าใช้จ่าย ภาพลักษณ์องค์กรที่อยู่ในตึกก็ดี คุณภาพปลอดภัยกว่า จิ๊กซอว์ตัวสุดท้ายนำมาสู่คำตอบสุขภาพคนทำงานในอาคารก็ดีขึ้นอีกด้วยโดยอัตโนมัติ
28/11/2568 ประชาชาติธุรกิจออนไลน์ ( 28 พฤศจิกายน 2568 )
