ท่ามกลางเศรษฐกิจไทยที่ผู้ประกอบการต่างก็เผชิญหน้ากับอุปสรรครอบหน้า โดยการปฏิเสธสินเชื่อเป็นปัญหาใหญ่ และหนักอกแทบจะที่สุดของวงการอสังหาฯ ปี 2569 คุณาลัย อสังหาฯมหาชนรายกลาง แก้เกมสินเชื่อ ลุยพัฒนาเฟสต่อเนื่องใน 2 ทำเลโฟกัส “รังสิต คลอง 2-พระราม 2” เบรกพัฒนาโครงการในฉะเชิงเทรา รอสถานการณ์กลับมาดี
ระบายสต็อกบางบัวทอง-หยุดพัฒนา EEC
นางประวีรัตน์ เทวอักษร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วิลล่า คุณาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ปี 2568 เป็นพายุการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่บริษัทฯไม่เคยเจอมาก่อน โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าที่เรามีความชำนาญสูงสุด คือ กลุ่ม 3-5 ล้านบาท บนทำเลบางบัวทองที่ถือว่าเป็นมรดกตกทอดมาตั้งแต่รุ่นพ่อ (18-19 ปี) ซึ่งเป็นแรงผลักดันให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อปีที่ผ่านมาสูงถึง 48% เทียบกับสถานการณ์ปกติจะอยู่ที่ 30% ซึ่งปัจจัยนี้มันเป็นความท้าทายที่ส่งต่อมาถึงปี 2569 ด้วย
ปีนี้คุณาลัย ตั้งเป้ายอดเยี่ยมชมโครงการ (Walk) 1,800 ล้านบาท ยอดขาย 1,200 ล้านบาท และยอดขายรอรับรู้รายได้ 600 ล้านบาท เนื่องจากสถานการณ์สินเชื่อยังไม่ดีขึ้น และหนักข้อขึ้นในช่วงเดือนมกราคมที่ผ่านมา โดยเป้าหมาย 3 สิ่งในปี 2569 ได้แก่ 1.การบริหารสภาพคล่อง เพื่อความอยู่รอดของบริษัท โดยไม่คำนึงถึงกำไรที่หวือหวา 2.วินัยทางการเงิน เพื่อป้องกันความเสี่ยงให้สภาพคล่องของบริษัทฯดำเนินไปได้อย่างไม่ติดขัดในเวลาที่เปิดอุบัติเหตุทางการเงิน อาทิ ออกหุ้นกู้ หรือกระแสเงินสดเข้าไม่เป็นเวลา และ 3.โมเดลธุรกิจตอบโจทย์ปัจจุบัน
“คุณาลัยเคยมีบ้านราคา 2-5 ล้านบาท แต่ก็ตัดทิ้งราคา 2-3 ล้านบาททิ้งไป แม้ลูกค้าจะเยอะมาก แต่ตอนนี้โมเดลนี้อันตรายสำหรับเรา”
นางประวีรัตน์ กล่าวว่า ปัจจุบันมีโครงการทั้งหมด 4 ทำเล ได้แก่ รังสิตคลอง 2 พระราม 2-บางขุนเทียน บางบัวทอง ฉะเชิงเทรา ในปีนี้จะไม่มีการพัฒนาโครงการที่ฉะเชิงเทรา ขณะที่ทำเลบางบัวทองจะพิจารณาอีกครั้งหลังผ่านครึ่งปีแรก หากสินค้าในสต็อกหมดลง และในระยะเวลา 5 ปีจากนี้ (2569-2573) จะมีการทยอยเปิดเฟสต่อเนื่อง ไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ในทำเลอื่นนอกเหนือจาก 4 ทำเลที่มีอยู่
ปัจจุบัน โครงการบางบัวทองมีทั้งหมด 5 โครงการ ได้แก่ โครงการบ้านเดี่ยว คุณาลัย เพอร์ร่า, โครงการบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด คุณาลัย เดซี่, โครงการบ้านเดี่ยว คุณาลัย พาร์โก้ และโครงการขนาดใหญ่ที่มีทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝดและทาวน์โฮม คุณาลัย บีกินส์ 2 โดยมียูนิตเหลือขายทั้งหมด 1,416 ยูนิต 10,447 ล้านบาท (ข้อมูล ณ 31 ธันวาคม 2568) ส่วนพื้นที่ที่ยังไม่ได้พัฒนาเหลือ 200 ไร่ จากทั้งหมด 500 ไร่
ไม่ทำบ้านต่ำ 3 ล้าน-ดึงคุยแบงก์ แก้เกมสินเชื่อ
โดยความท้าทายของทำเลนี้แม้จะเป็นกลุ่มที่คุณาลัยถนัดที่สุด และเป็นพอร์ตฟอลิโอใหญ่ที่สุดของบริษัท แต่ด้วยยอดการปฏิเสธสินเชื่อที่สูง และภาพเศรษฐกิจโดยรวมไม่เอื้อต่อผู้บริโภคในการการสร้างหนี้ขนาดใหญ่ ทำให้ในปีที่ผ่านมามีการดัมพ์ราคาบ้านที่ต่ำว่า 3 ล้านบาท และเปลี่ยนไปทำบ้านราคา 3-5 ล้านบาทแทน
ที่ผ่านมา คุณาลัยใช้ 2 โปรแกรมในการแก้ปัญหา โดยเรียกกลุ่มแรกว่า 1. Nursery ที่อยากได้บ้านแต่ติดปัญหาด้านสินเชื่อ พาไปคุยกับสถาบันการเงิน ตรวจสอบพฤติกรรมการเก็บเงิน เตรียมตัวด้านเอกสารเพื่อให้การยื่นสินเชื่อครั้งต่อไปสำเร็จ และ 2. ปัญหาที่แก้ไม่ได้ คุณาลัยใช้วิธีในการขายยกล็อต หรือลดราคาเพื่อระบายสต็อก และมีการนำ juzmatch แพลตฟอร์มเช่าเพื่อซื้อ (Rent-to-Own) สำหรับนักลงทุนที่ต้องการความเสี่ยงต่ำ
อย่างไรก็ตาม นางประวีรัตน์ ระบุว่า แม้ว่าทำเลบางบัวทองจะขายออกได้ช้ามาก แต่ด้วยลูกค้าที่มีความผูกพันกับทั้งบริษัทฯและลูกค้าในโครงการเดิม บริษัทจึงหาทางออกอื่นเพื่อเดินหน้าทำบ้านขนาดเล็กลงเพื่อการขอสินเชื่อเป็นไปได้ง่าย เนื่องจากความต้องการบ้านยังคงสูงมาก นอกจากนี้ยังมีการปรับพอร์ตยอดขายจากปีที่ผ่านมา แบ่งเป็นยอดขายบางบัวทอง 40% ทำเลอื่น (รังสิต-พระราม 2) 60% ปัจจุบันสัดส่วนของยอดขายบางบัวทองอยู่ที่ 20% และทำเลอื่นอยู่ที่ 80%
ลุยบ้านสั่งสร้าง-แตกไลน์บ้านคนชรา
นอกจากทำเลบางบัวทองแล้ว ในทำเลรังสิต คลอง 2 คุณาลัยมีแผนในการพัฒนาเฟสต่อเนื่องเพื่อตอบโจทย์ลูกค้าที่มีความต้องการบ้านขนาดใหญ่ และมีกำลังซื้อ โดยจะมีการทำบ้านสั่งสร้างจากดีไซน์ที่ลูกค้าเลือกจำนวน 9 หลังในราคาเริ่มต้น 20 ล้านบาท วางมัดจำ 30% ของราคาขาย และใช้เวลาในการก่อสร้าง 1 ปี ซึ่งจะเปิดตัวและรายละเอียดในวันที่ 12 สิงหาคม 2569 ก่อสร้างบนพื้นที่ทั้งหมด 330 ไร่ที่มีโครงการคุณาลัย รังสิต-นครนายก (ทำเลรังสิต คลอง 2) ก่อนหน้า
ส่วนโครงการบนทำเลพระราม 2-บางขุนเทียน มีพื้นที่ทั้งหมด 175 ไร่ และมีบ้านทั้งหมด 550 ยูนิต มูลค่าโครงการ 3,705 ล้านบาท ยูนิตเหลือขาย 380 ยูนิต โดยไฮไลต์ของทำเลนี้อยู่ที่ 1.เรื่องของอากาศดีจากการมีต้นโกงกางและลมทะเลอ่าวไทยพัดฝุ่น PM 2.5 ทำให้บางขุนเทียนเป็นทำเลที่มีค่าฝุ่นต่ำตลอดทั้งปี 2.โลเกชั่นที่ดิน ติดกับโรงพยาบาลผู้สูงอายุ บางขุนเทียนที่สร้างเสร็จแล้ว และยังใกล้กับโครงการโรงพยาบาลของสถาบันมะเร็งแห่งชาติ ซึ่งด้วยปัจจัยโรงพยาบาล ทำให้คุณาลัยผุดไอเดียในการทำโครงการสำหรับคนชราและธุรกิจสุขภาพ ซึ่งจะมีการเปิดตัวในช่วงไตรมาส 3/69
ทั้งนี้โครงการของคุณาลัยทั้งหมด 8 โครงการใน 4 ทำเล มีมูลค่ารวมอยู่ที่ 14,000 ล้านบาท
