ต่างชาติกำเงินรุมซื้อบ้าน-คอนโดฯ บิ๊กอสังหาฯแห่ชิง ‘เชียงใหม่-ภูเก็ต’

ตลาดต่างชาติกำเงินซื้ออสังหาฯ เมืองท่องเที่ยวเชียงใหม่-ภูเก็ต คึก ลงทุนรับผลตอบแทน 7-13% บิ๊กแบรนด์ปรับแผนชิงดีมานด์ “เสนา” ขนคอนโดฯ โรดโชว์ไต้หวัน “ออริจิ้น” บุกแพลตฟอร์มจีน “อรสิริน” อัดค่าคอมฯเอเย่นต์ 7% “แสนสิริ” ชูบริการหลังการขาย วงในเผยบางรายใจปํ้าเก็บเงินดาวน์แค่ 12% เปิดอินไซด์ “จีน” ชอบอยู่เชียงใหม่ “พม่า” รามฯ-บางกะปิ “ยุโรป-รัสเซีย-อิสราเอล-อาหรับ” ภาคใต้ สวนทางกรุงเทพฯซบหลังลูกค้าจีนย้ายฐาน-กำลังซื้อต่างชาติไม่ฟื้นเท่าก่อนโควิด

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกกิตติมศักดิ์สมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดต่างชาติยอดขายลดลงต่อเนื่อง 3 ปี ไตรมาส 1/2569 ยอดโอนคอนโดฯ ต่างชาติทั่วประเทศมูลค่าเพิ่ม 1% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อนหน้า แต่ลดลง 22% เทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ขณะที่ยอดโอนคอนโดฯ ของต่างชาติในกรุงเทพฯลดลง 2% และลดลง 26% โดยเฉพาะชาวจีน ส่วนชาติที่ยังมีดีมานด์ ได้แก่ ไต้หวัน รัสเซีย เมียนมา

“แนวโน้มครึ่งปีหลังคงฟื้นตัวยาก เพราะขาดปัจจัยบวกและการวางโครงสร้างที่เป็นรูปธรรม ขณะที่การปราบนอมินีในอสังหาฯ โซนกรุงเทพกรีฑาและบางนาของรัฐบาล กระทบต่อนักธุรกิจไม่กล้าซื้อ หันไปเช่าระยะสั้นแทน”

เสนาโรดโชว์ไต้หวัน-ออริจิ้นรุกจีน

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ปัจจุบันมีผู้ประกอบการหลายรายทำตลาดต่างชาติมากขึ้น หลังกำลังซื้อคนไทยหดตัวลงมาก โดย บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ นำ 5 โครงการคอนโดฯ ใน 5 ทำเล ร่วมงาน Taiwan International Estate Expo 2026 ได้แก่ นิช โมโน บางโพ, ปีติ สุขุมวิท 101, เฟล็กซี่ ริเวอร์วิว เจริญนคร, นิช ไพรด์ เอกมัย และโคซี่ ศรีนครินทร์ 38 เสนอแก่นักลงทุนและเครือข่ายเอเยนซี่ ยังเตรียมนำคอนโดฯ หลายแบรนด์และหลายราคาเจาะตลาดต่างชาติต่อเนื่อง ผ่านเอเย่นต์เพื่อเชื่อมต่อเครือข่ายการขาย และหารือแนวทางการจัดสรรโควตาต่างชาติ

นายธนกร วุฒิพงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พาร์ค ลักชัวรี่ จำกัด ในเครือ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า ครึ่งปีหลังบริษัทใช้ 4 กลยุทธ์เจาะตลาดต่างชาติ 1.กระจายตลาดผ่านเอเย่นต์หลายประเทศ 2.ทำการตลาดผ่านแฟลตฟอร์มออนไลน์ของต่างประเทศ อาทิ เปิดตัวบนแพลตฟอร์ม Douyin และ XiaoHongshu เจาะลูกค้าคนจีน

3.จับคู่โปรดักต์และทำเลให้เข้ากับลูกค้าแต่ละสัญชาติ โซนภูเก็ตขายให้รัสเซีย, ทองหล่อ-พร้อมพงษ์ ขายให้ยุโรป และรัชดา-ลาดพร้าว ขายให้จีน 4.จัดแคมเปญพิเศษร่วมกับ บจ.ไทยจัดการลองสเตย์ สำหรับลูกค้าต่างชาติที่ซื้อคอนโดฯ ทุกยูนิตในโครงการ ราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป จะได้รับฟรีวีซ่า 3 ปี, Airport Immigration Fast Track 4 ครั้งต่อปี และ Airport Bucky 4 ครั้งต่อปี เป็นต้น

อรสิรินอัดค่าคอมฯ 7%

นายอรรคเดช อุดมศิริธำรง รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.อรสิริน โฮลดิ้ง กล่าวว่า บริษัทร่วมกับเอเย่นต์ที่ร่วมงานกันมากว่า 10 ปี เจาะตลาดต่างชาติในการจับคู่โปรดักต์และลูกค้า โดยทำเลเชียงใหม่ลูกค้าหลักเป็นจีนและพม่า 20% ถ้าเป็นครอบครัวใหญ่ต้องการบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ขณะที่นักลงทุนหรือซื้อเพื่ออยู่อาศัยระยะยาว ต้องการคอนโดฯ หลายทำเล ราคา 3-5 ล้านบาท ส่วนทำเลภูเก็ตมีลูกค้าเอเชีย 50% ที่เหลือเป็นสัญชาติอื่น ๆ ปัจจุบันอรสิรินมีโครงการที่ภูเก็ต 1 โครงการ เป็นคอนโดฯ ราคา 2-3 ล้านบาท เน้นขายคนไทย มีลูกค้ารัสเซียน้อย

“ปีนี้ตั้งเป้ายอดขายตลาดต่างชาติที่ 1,040 ล้านบาท ปัจจุบันยอดขายต่างชาติทะลุเป้าอยู่ที่ 1,300 ล้านบาท ปัจจุบันเราใช้วิธีการขายฝากเอเย่นต์ไปโปรโมตตามงานต่าง ๆ และจ่ายค่าคอมมิชชั่นเฉลี่ย 7% เมื่อขายได้”

ครึ่งปีแสนสิริขายได้ 50%

นายองอาจ สุวรรณกุล ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการอาวุโสสายงานพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม บมจ.แสนสิริ กล่าวว่า ดีมานด์ต่างชาติในกรุงเทพฯ ลดลงอย่างมีนัยยะสำคัญ ปัจจัยหลักจากราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ราคาขายต่อ ตร.ม.สูงตามไปด้วย อาทิ คอนโดฯ สุขุมวิทตอนใน ราคาเฉลี่ย 2.5-3 แสนบาทต่อ ตร.ม. ส่งผลให้ผลตอบแทนจากการเช่า (Yield) เหลือไม่ถึง 5% ซึ่งไม่ใช่ตัวเลขที่จูงใจนักลงทุน ขณะที่ในเมืองท่องเที่ยวอย่างภูเก็ตและพัทยายังเติบโตได้ดี

“ครึ่งแรกของปี 2569 แสนสิริยังทำผลงานได้ดี มียอดขายคอนโดฯ 13,000 ล้านบาท สำหรับครึ่งปีแรก โดยมียอดขายตลาดต่างชาติอยู่ที่ 50% จากเป้ายอดขายตั้งไว้ 7,900 ล้านบาท ซึ่งกลุ่มลูกค้าหลักยังเป็นจีน รองลงมารัสเซีย ฮ่องกง ไต้หวัน และญี่ปุ่น ขณะที่ตะวันออกกลางไม่ได้ทะลักเข้ามาอย่างเห็นได้ชัด”

เน้นเรียลดีมานด์-บริการหลังขาย

นายองอาจกล่าวว่า กลยุทธ์ที่แสนสิริเลือกใช้เจาะตลาดต่างชาติ คือ โฟกัสเรียลดีมานด์มากขึ้น เพื่อวางแผนต้นทุน รักษากระแสเงินสด และบริหารจัดการสต๊อกได้ โดยเน้นการวิเคราะห์อย่างละเอียดในแต่ละทำเล เช่น สุขุมวิทแต่ละซอยที่มีแคแร็กเตอร์ และดีมานด์ต่อรูปแบบของห้องที่ไม่เหมือนกัน จะหาช่องว่างที่ตลาดขาดห้องรูปแบบนั้นและเติมสินค้าเข้าไป เพื่อดึงดูดทั้งกลุ่มเรียลดีมานด์และกลุ่มนักลงทุน ในครึ่งปีหลังจะเปิดตัว 6-7 โครงการ ในกรุงเทพฯ 2-3 โครงการ ราคา 1.5-2 กว่าล้านบาท หัวหิน 1 โครงการ และภูเก็ต 2-3 โครงการ

นายภูมิชาย มัธยมภพภิญโญ กรรมการผู้จัดการกลุ่มธุรกิจพัฒนาโครงการภาคใต้ บมจ.แสนสิริ กล่าวเสริมว่า ลูกค้าต่างชาติให้ความสำคัญกับบริการหลังการขาย มีพลัส พร็อพเพอร์ตี้ บริษัทในเครือเข้ามาดูแล 4 บริการ ได้แก่ บริหารการตลาดและการขายโครงการ, บริการซื้อ-ขาย-เช่า, บริหารจัดการโครงการที่อยู่อาศัยและบริการ พลัส คอนเซียจ ออกแบบจากลักษณะเฉพาะของตลาดที่มีอสังหาฯ เป็นบ้านหลังที่สอง หรือไม่ได้อยู่อาศัยตลอดทั้งปี

กทม.ซบ-เมืองท่องเที่ยวคึก

แหล่งข่าวจากวงการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตลาดต่างชาติ กล่าวว่า ภาพรวมตลาดต่างชาติในกรุงเทพฯ ซบเซา แต่เมืองท่องเที่ยวอย่างเชียงใหม่ หัวหิน สมุย ภูเก็ตคึกคัก ทั้งคอนโดฯ และพูลวิลล่า เนื่องจากได้ผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่าถึง 7-13% ขณะที่กรุงเทพฯ อยู่ที่ 3-4% ส่วนใหญ่ลูกค้าซื้อลงทุนปล่อยเช่าและเป็นบ้านหลังที่ 2 เวลามาพักลองสเตย์ 2-3 เดือน ซึ่งคอนโดฯ ซื้อได้ 49% ตามกฎหมาย แต่ถ้าเต็มจะเป็นรูปแบบการเช่าระยะยาว 30 ปี+30 ปี ตาม พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ เหมือนกับบ้านแนวราบ ส่วนใหญ่ซื้อในระดับราคาตั้งแต่ 2-15 ล้านบาท และซื้อเป็นเงินสด เพราะต่างชาติกู้แบงก์ไม่ได้

“ตอนนี้ลูกค้าจีนไม่ค่อยซื้อกรุงเทพฯ แล้ว เทียบกับยูคบูม ๆ แต่ยังมีไปซื้อที่เชียงใหม่ ส่วนพม่าจะซื้อกรุงเทพฯ แถวรามคำแหง บางกะปิ พระราม 3 สุขุมวิท กับเชียงใหม่ที่สารภี ดอยสะเก็ด สันกำแพง สันทราย หางดง ส่วนยุโรป รัสเซีย สวีเดน ฝรั่งเศส อังกฤษ อิสราเอล อาหรับ จะซื้อที่หัวหิน ภูเก็ต อ่าวนาง สมุย ส่วนไต้หวันมีเข้ามาบ้าง แต่ไม่มากเหมือนเมื่อก่อน ซึ่งกำลังซื้อต่างชาติไม่ได้คึกคักเหมือนก่อนโควิด มีผู้ประกอบการอสังหาฯ บางรายเพื่อให้ขายได้ ยอมเก็บเงินดาวน์ต่ำ จากเดิม 30% เหลือ 12%” แหล่งข่าวกล่าว