ไทม์แมชีนย้อนเวลากลับไปเมื่อ 19 ปีที่แล้ว เป็นจุดเริ่มต้นเข้าสู่วงการอสังหาริมทรัพย์ของผู้ก่อตั้งซิซซากรุ๊ป ณ จังหวัดภูเก็ต
ปัจจุบันในปี 2566 องค์กรธุรกิจนี้มีการเติบใหญ่เป็นลำดับ กับการจัดระเบียบโครงสร้างใหม่เป็น 5 BU-business unit มูลค่าพัฒนาโครงการสะสมน่าจะแตะหลักหมื่นล้านบาทเห็นจะได้
ประชาชาติธุรกิจ สัมภาษณ์ อรรถนพ พันธุกำเหนิด ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร CISSA Group ในวัย 44 ปี ผู้บริหารที่ประกาศว่าสถานการณ์โควิดคือวิกฤตเศรษฐกิจหนักหนามากที่สุด ขอเวลาอีกเพียง 3 ปีเพื่อสร้างแวลูพร็อพเพอร์ตี้ให้สมบูรณ์ เมื่อถึงตอนนั้น โจทย์ธุรกิจในเรื่องการหาแหล่งเงินมาลงทุนพัฒนาโครงการ จะไม่ใช่เรื่องยากอีกต่อไป
2 ทศวรรษของซิซซากรุ๊ป
จุดเริ่มต้นซิซซา จากการเป็นวิศวกร ทำบริษัทรับเหมาก่อสร้าง เริ่มพัฒนาโครงการ และสร้างโรงแรม จนมีเครือข่ายในวันนี้ ปัจจุบันผมพ่วงตำแหน่งกงสุลกิตติมศักดิ์ของประเทศคาซัคสถาน ประจำประเทศไทย
สำหรับซิซซากรุ๊ป มี 4 บริษัทลูก ได้แก่ 1.บริษัท Ascendant Group ทำบ้านขายคนไทย 2.บริษัท นาใต้ โฮลดิ้ง มีบริษัทลูก ๆ อีก 2-3 บริษัท ทำโครงการนาใต้ รีสอร์ตที่กำลังพัฒนาขณะนี้ 3.บริษัท Pehla Medical Center ทำเมดิคอล เซ็นเตอร์ที่นาใต้ กับ 4.บริษัท Plenary Wellness บริการด้านสุขภาพและการแพทย์
ซึ่ง BU เมดิคอล เวลเนส เซ็นเตอร์ ก็มีคุณหมอบริหาร เรามีเซลส์นำเสนอโปรดักต์เมดิคอล ส่วนคุณหมอขายเป็นแพ็กเกจห้องพักพ่วงบริการเชิงสุขภาพ ราคาแพ็กเกจขายแบบ personalize มีสแตนดาร์ดแพ็กเกจที่ยังไม่รู้ว่าจะทำอะไร เริ่มต้น 36,000 บาท/3 คืน จนถึงแพ็กเกจละล้านก็ทำได้ ลูกค้าสามารถสร้างแพ็กเกจร่วมกันได้
ส่วน BU ที่ 5 วางแผนจะเปิดตัวในเดือนสิงหาคมนี้ เป็นธุรกิจเล็ก ๆ ลงทุนสตาร์ตอัพ ทำแอป JOOYS ทุกเรื่องเที่ยวในภูเก็ต จบครบที่เดียว ในอนาคตวางแผนขยายไปเมืองท่องเที่ยวหลักของโลก
เรามีประสบการณ์ในการทำงานเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โครงการที่พัฒนาทำในภาคใต้เป็นหลัก ที่ภูเก็ต พังงา และนครศรีธรรมราช เริ่มต้นโปรเจ็กต์สร้างบ้านขาย ทำมาแล้วกว่า 20 โครงการ ปัจจุบันเพิ่งก่อสร้างเสร็จคือโครงการ วินแดม แกรนด์ ในหาน บีช ภูเก็ต มูลค่า 3,000 ล้านบาท มีส่วนของโรงแรม และห้องชุดเพื่อการลงทุน ขายในโมเดล IP-investment program โฟกัสลูกค้าซื้อห้องชุดเพื่อสร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า
อีกโปรเจ็กต์คือ นาใต้ เมดิคัล รีสอร์ท อยู่จังหวัดพังงา หาดนาใต้ ทำเลติดทะเล วางแผนทำเมดิคอล เวลเนส เซ็นเตอร์ โดยวินแดม แกรนด์ฯ ภูเก็ต เป็นโปรเจ็กต์ต้นแบบ หลังจากทำเวลเนสเซ็นเตอร์แล้ว จะต่อยอดเป็นรีไทร์เมนต์ เวลเนส บ้านพักของคนวัยเกษียณ ไม่ใช่บ้านพักคนชรา แต่เป็นบ้านที่คนวัยเกษียณมีความสุขได้ทุกวัน
เดือนตุลาคม 2566 นี้ วางแผนเปิดตัวใหม่อีกโครงการ เนื่องจากอยู่ทำเลหาดลายัน จึงตั้งชื่อไม่เป็นทางการว่า วิลล่า ลายัน พูลวิลล่า ราคา 1-2 ล้านดอลลาร์สหรัฐ จำนวนเพียง 26 พูลวิลล่าเท่านั้น เป็นเฟสแรก ฟังก์ชั่น 4 ห้องนอน
โครงการที่กำลังจะเปิดตัวใหม่ แบรนด์ The 8th-ดิ เอท พูลวิลล่า เฟส 2 วางแผนเปิดตัวในเดือนพฤศจิกายน-ธันวาคมนี้ จำนวน 60 ยูนิต ฟังก์ชั่น 2 ห้องนอน ราคาเริ่มต้น 7-10 ล้านบาท
อีกส่วนหนึ่งที่พยายามผลักดัน มูลนิธิ Bird of Hope Foundation ช่วยเหลือเด็ก ๆ ที่ขาดโอกาสในการรักษาพยาบาล ส่วนใหญ่สนับสนุนเด็กที่เป็นโรคมะเร็ง เป็นแรงบันดาลใจส่วนหนึ่งที่มาทำเมดิคอล เวลเนส เซ็นเตอร์ของเราด้วย
ทำต้นแบบเมดิคอล เวลเนส
หลังสถานการณ์โควิด คนกลับมาเดินทางท่องเที่ยวเหมือนเดิม แต่เทรนด์ใหม่ระดับโลกที่เกิดขึ้นคือการท่องเที่ยวเชิงสุขภาพมาแรงมาก
ซิซซาจึงนำเสนอโครงการ วินแดม แกรนด์ ในหาน บีช ภูเก็ต เป็นเดสติเนชั่นโฮเทล รวมบิสซิเนสหลายโมเดลอยู่ในโครงการเดียวกัน มี 3 ส่วนที่ทยอยเปิดให้บริการ โดยส่วนโรงแรมเพิ่งเปิดเมื่อปลายปี 2565 พบว่าช่วงเดือนธันวาคม 2565-เมษายน 2566 มีอัตราเข้าพักเฉลี่ย 90% ถือว่าดีมาก พฤษภาคม-มิถุนายนดรอปลงเหลือ 50% กว่า เป้าหมายต้องการทำอัตราเข้าพักเฉลี่ย 75% ต่อปี
ส่วนที่ 2 เมดิคอล เวลเนส เซ็นเตอร์ เพิ่งแกรนด์โอเพนนิ่งเมื่อ 9 กรกฎาคมที่ผ่านมา เป็นธุรกิจใหม่แต่ทีมงานไม่ใหม่ คลุกคลีอยู่ในวงการ คุณภาพเราไม่แพ้ใคร ทีมงานคุณหมอมืออาชีพ อุปกรณ์ทันสมัยที่สุด สิ่งที่เราคาดหวังไว้ให้ธุรกิจนี้ดำเนินอยู่ได้ก่อนในช่วงแรก จากนั้นจะเพิ่มมิติของการทำกำไรมากขึ้นในอนาคต ตั้งเป้าภายใน 1 ปีหรือภายในปี 2567 รายได้ต้องสเตเบิล
เมื่อสัปดาห์แรกเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา มีตัวแทนทั้งเมดิคอลเอเย่นต์ โฮเทลเอเย่นต์ มาวิสิตดูจะร่วมมือยังไงได้บ้าง ก่อนหน้านี้เราทำสัญญากับเอเย่นต์บางรายในต่างประเทศ เช่น ดูไบ UAE จีน ทางจีนมีบางรายที่เข้ามาเสนอโปรเจ็กต์แม้เราจะเริ่มเปิดบริการ เราวอร์มอัพมานิดหน่อย ลูกค้าเริ่มเข้ามา ทั้งลูกค้าจากโรงแรมกับลูกค้าภายนอก ซึ่งบริการเราทำให้ได้ตั้งแต่ถูกสุดที่ 36,000 บาท จนถึงเป็นล้านก็ได้ครับ เพราะอุปกรณ์บางอย่างราคาเป็นล้าน
ถามว่าเมดิคอล เวลเนส จะเป็นโอกาสทางธุรกิจยังไงนั้น ของเรามองเป็นความต่างมากกว่า เรา provide เมดิคอลควบคู่โรงแรม ซึ่งไม่มีคนทำ กิจการเมดิคอลจะมีแบบสแตนด์อะโลน แต่ไม่มีใครทำพ่วงที่พัก เราได้เปรียบ เอเย่นต์สามารถขายแพ็กเกจไปเลย
ส่วนที่ 3 ขายพร็อพเพอร์ตี้แบบ IP โปรแกรม วินแดม แกรนด์ ในหานฯ เราแบ่ง 4 อาคารเป็นโรงแรม กับคอนโดเทลอีก 8 อาคาร ซึ่งขายแบบเจาะลูกค้าซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า เนื่องจากเพิ่งเปิดบริการโรงแรมวินแดมฯ แต่มีอัตราเข้าพักเฉลี่ย 75% ทำให้คาดการณ์ผลตอบแทนอยู่ที่ 7% ต่อปี ในส่วนห้องชุดหรือคอนโดเทลผมไม่ห่วง เพราะเหลือขายเพียง 10% ตอนนี้ราคาเริ่มต้น 7.5 ล้านบาท
ภายในเดือนตุลาคมนี้ จะเปิดบริการครบทุกอาคาร และมีการจัดกิจกรรมกระตุ้นการขาย สำหรับนักลงทุนสามารถเลือกลงทุนได้ในวงเงิน 1 ล้านบาท ซึ่งจะมีผลทำให้ห้องชุด 1 ห้องมี 10 เจ้าของ โดยวงเงินลงทุนทุก 1 ล้านบาท ได้สิทธิใช้ห้องพักปีละ 3 วัน
ขายห้องชุดแบบ IP เริ่มเมื่อไหร่
ซิซซาเป็นดีเวลอปเปอร์ ทำบ้านขายแล้วขายดี เริ่มจาก 1 หลังจนลงทุนเป็นโปรเจ็กต์ เราเริ่มเห็นโอกาส ทำมาเรื่อย ๆ จนถึงปีที่มีวิกฤตรูเบิล ค่าเงินรัสเซียอยู่ดี ๆ อัตราแลกเปลี่ยนจาก 35 รูเบิล ขึ้นเป็น 80 รูเบิล/ดอลลาร์
เราขายบ้านให้นักลงทุนรัสเซียเยอะ ปรากฏว่าทิ้งกันเต็มไปหมด เพราะราคาบ้าน 6-7 ล้าน กลายเป็นรัสเซียต้องใช้เงิน 12-13 ล้านที่ต้องมาซื้อกับเรา เขาก็เลยทิ้งมัดจำ ทิ้งจอง ทำให้เรียนรู้ว่าการทำดีเวลอปเปอร์เป็นความเสี่ยง มีข้อจำกัด
ตั้งแต่นั้นมา เราพยายามหาไอเดีย ทำยังไงคนมาซื้อแล้วอยู่กับเราระยะยาว ไม่มีปัจจัยภายนอกเข้ามาเกี่ยวข้องมาก คำตอบคือต้องโฟกัสผู้ซื้อที่เป็นนักลงทุน จะอยู่ยาว ถ้ามีผลตอบแทนที่ดีให้กับเขา สร้างผลตอบแทนดีกว่าเงินฝาก และอาจจะดีกว่าผลตอบแทนพันธบัตรที่แข็งแรงทั่วไป
การลงทุนพร็อพเพอร์ตี้มีหลักประกัน ความเสี่ยงก็น้อย แต่มีข้อเสียเรื่องสภาพคล่อง เวลาอยากขายอาจช้าหน่อย แต่พอเป็น IP จะมีสภาพคล่องดีกว่าปกติ
The Next Step ของซิซซา
เรื่องแรกเลย เราจะเป็นดีเวลอปเปอร์ที่มีความต่างกับรายอื่น สิ่งที่เราพัฒนาต้องใหม่และสอดคล้องกับเทรนด์ธุรกิจตลอดเวลา และเราจะแสวงหาความร่วมมือพาร์ตเนอร์มากขึ้นเรื่อย ๆ เป้าหมายเราจะขยายรายได้ให้สูงขึ้นเรื่อย ๆ และเพิ่มคุณภาพโปรดักต์ให้ดีขึ้นเรื่อย ๆ
คำว่าขยายรายได้ เราต้องมองว่าแต่ละปีอย่างน้อยต้องมีรายได้เติบโตเกิน 10% ต่อเนื่อง เพราะในความเป็นจริงเราทำได้มากกว่านั้นอยู่แล้ว โมเดลเราทั้งหมดทั้งมวลเราลงทุนเองทั้งหมด แล้วให้มืออาชีพมาบริหาร เช่น โรงแรมเป็นส่วนหนึ่งของดีเวลอปเมนต์อยู่แล้ว แยกไม่ได้
ถ้าโฮเทลก็เป็นรีเคอริ่งอินคัม ดีเวลอปเปอร์คือรายได้สร้างมาแล้วขายไป จะขายหุ้นหรือขายห้อง ได้หมด
อยากโตต้องมีแหล่งทุน เรากำลังคุยกับสิงคโปร์ โครงการที่นาใต้ เมดิคอล เซ็นเตอร์ กับนาใต้ รีไทร์เมนต์ วิลเลจ ต้องบอกว่าเราระดมทุนจากนักลงทุนไม่ใช่กลุ่มใหญ่กลุ่มเดียว หลาย ๆ กลุ่มเข้ามา เป็น HNW-high net worth มากกว่า ตอบโจทย์ลดสัดส่วนหนี้ หรือเป็นอีควิตี้
สิ่งที่เรากำลังทำ ถ้าเราต่อจิ๊กซอว์การลงทุนทั้งหมด ภาพจะสมบูรณ์นะ รีเคอริ่งอินคัมในอนาคตรายได้จะเติบโตยั่งยืน ไม่ใช่ลงทุนแล้วจบ ลงทุนครั้งเดียวแต่สิ่งที่ได้แล้วมันระยะยาวเลย ที่นาใต้ รีไทร์เมนต์เป็นเทรนด์โลกประชากรสูงวัยอยู่แล้ว ที่วินแดม แกรนด์ ในหานฯ ก็เหมือนกัน เป็นเทรนด์ใหม่ของโลกที่กำลังจะเกิดขึ้น การพักผ่อนหย่อนใจเข้ากับการดูแลสุขภาพ
เรื่องแหล่งทุน เรามีฟันด์ที่สิงคโปร์ HNW สามารถลงทุนผ่านฟันด์นั้นได้ เราจัดตั้งเรียบร้อยแล้ว ขอยังไม่บอกชื่อ เริ่มต้นระดมทุน 50 ล้านยูเอสดอลลาร์ หรือ 1,800 กว่าล้านบาท ลงทุนเจ้าเดียวก็ได้ เหตุผลที่ไปทำฟันดิ้งที่สิงคโปร์ เพราะเมืองไทยยุ่งยากหลายอย่าง และยังไม่มีความเป็นอินเตอร์เนชันแนลในเรื่องไฟแนนซ์ ถ้าเราไม่ใช่บริษัทใหญ่ทำธุรกิจยากมาก รายเล็กไม่มีทางโต
ทั้งนี้ แหล่งทุนไม่ว่ามาจากทางไหนก็แล้วแต่ การที่เราจะโตต่อไปในอนาคต เราต้องหาอีควิตี้เพิ่ม หาพาร์ตเนอร์เพิ่ม ซึ่งมีหลายแบบ จะ IPO (เข้าตลาดหุ้น) หรือเข้ากองรีท หรือเข้ากองทุนในต่างประเทศ
ตอนนี้เวย์ที่เราเลือกแล้วคือฟันดิ้งในสิงคโปร์ เรากำลังต่อจิ๊กซอว์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ถ้าจิ๊กซอว์สมบูรณ์ ความเชื่อมั่นจะสูง สมมติผมทำโครงการที่นาใต้สำเร็จ ใครก็อยากลงทุน คำว่าสำเร็จคือแวลูคุ้มค่ากับเงินที่เขาลงทุน จบแล้ว แค่ 2 โปรเจ็กต์นี้สำเร็จ ผมจะทำอีก 100 โปรเจ็กต์ก็จบแล้ว เพราะผมได้สร้างแวลูการลงทุนให้เขา (นักลงทุน)
ทั้งหมดนี้ ภายใน 3 ปีจะเห็นภาพซิซซากรุ๊ปชัดเจนมากยิ่งขึ้น ขอเวลาให้ผมได้ทำในสิ่งที่กำลังทำทุกวันนี้ นั่นคือการสร้างแวลูของพร็อพเพอร์ตี้ให้สมบูรณ์ เพื่อเป็นสะพานต่อเชื่อมไปถึงแหล่งทุนจากต่างประเทศ
13/7/2566 ประชาชาติธุรกิจออนไลน์ ( 13 กรกฎาคม 2566 )
