ตลาดอสังหาฯในช่วงครึ่งหลังปี 2569 ยังต้องจับตากำลังซื้ออย่างใกล้ชิด ผู้ประกอบการเร่งปรับกลยุทธ์รับกับดีมานด์ที่มีอยู่ เพื่อรักษายอดขาย คว้าโอกาสจากตลาดที่ยังมีกำลังซื้อ
“ภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ” ประธานผู้บริหารสายกลยุทธ์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯครึ่งแรกปี 2569 ยังเผชิญความท้าทายตามทิศทางเศรษฐกิจ ข้อมูลย้อนหลัง 5 ปี ยอดโอนแง่จำนวนหน่วยทั่วประเทศทรงตัว แต่มูลค่ารวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
และโครงสร้างการโอนเปลี่ยนแปลงไป บ้านมือหนึ่งถูกแทนที่ด้วยบ้านมือสองถึง 2 ใน 3เพราะราคาเข้าถึงง่ายกว่า ทำให้ผู้ประกอบการเร่งปรับตัวรักษาระดับผลงาน กระจายความเสี่ยงไปสู่ธุรกิจใหม่ บริหารต้นทุน ปรับโครงสร้างองค์กร และจัดการสภาพคล่องทางการเงิน
ดีมานด์-ซัพพลายใกล้สมดุล
“ภูมิภักดิ์” วิเคราะห์ผลงาน 5 บิ๊กอสังหาฯไทย รายได้รวมครึ่งแรกปี 2569 อยู่ที่ 65,820 ล้านบาท เติบโต 2.5% กำไรสุทธิ 7,890 ล้านบาท ลดลง 3.2% จากการเพิ่มจำนวนโครงการเพื่อชดเชยยอดขายโครงการที่ชะลอตัว เน้นแนวราบพัฒนาเป็นเฟสตามเรียลดีมานด์ ควบคู่กับเปิดคอนโดฯในทำเลที่สินค้าคงเหลือน้อย และใช้เงินทุนอย่างระมัดระวัง ส่วนยอดขายปรับตัวลดลงเล็กน้อย แต่ไม่ใช่ตัววัดผลงานที่เหมาะสม
เนื่องจากแต่ละบริษัทมีกลยุทธ์ต่างกัน บางบริษัทเน้นสร้างยอดขายผ่านการเก็บเงินดาวน์น้อย หรือให้โปรโมชั่น แต่เมื่อถึงกำหนดโอนอาจมียอดขายบางส่วนถูกยกเลิกไป ขณะที่บางบริษัทเน้นคัดกรองลูกค้า ผ่านการร่วมมือกับธนาคารเพื่อตรวจสอบเครดิต ก่อนรายงานเป็นยอดขายให้ชัดเจน ทำให้ไม่สามารถรู้ได้ว่าสัดส่วนของการใช้กลยุทธ์ที่แตกต่างกันนี้มีมากน้อยเพียงใด ยอดขายจึงไม่ใช่ปัจจัยสะท้อนสถานการณ์ของตลาดได้ 100%
“หลายบริษัทเปิดตัวลดลง ทำให้ซัพพลายจำกัด และดีมานด์เริ่มไล่ตามทัน จากก่อนหน้านี้ซัพพลายสะสมส่วนเกินจำนวนมาก และกำลังซื้อที่อ่อนแอ ทำให้ต้องใช้เวลาอีกสักพักกว่าซัพพลายและดีมานด์จะอยู่ในจุดสมดุล”
“ภูมิภักดิ์” กล่าวว่า ด้วยสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่ละเอียดอ่อนมากขึ้น ผู้บริโภคจำเป็นต้องพิจารณาปัจจัยรอบด้านนอกเหนือทำเลและราคา ผ่าน 4 เกณฑ์ 1.ความน่าเชื่อถือของแบรนด์ 2.สถานะและผลประกอบการทางการเงิน 3.อันดับความน่าเชื่อถือ (Credit Rating) และ 4.วินัยทางการเงิน
ส่วนความเสี่ยงการได้รับสินค้า แนวราบมีความเสี่ยงต่ำกว่า เพราะก่อสร้างเป็นเฟส สร้างได้ตามความต้องการตลาด ผู้ประกอบการไม่ต้องกังวลเรื่องเงินจม ส่วนผู้บริโภคจะซื้อเมื่อเห็นที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จ ขณะที่คอนโดฯต้องใช้เงินทุนมากเป็นความเสี่ยงสูง การเลือกบริษัทที่มีสถานะการเงินแข็งแกร่งจึงสำคัญ เช่นเดียวกับความน่าเชื่อถือของผู้รับเหมาก่อสร้าง
คอนโดฯ-บ้าน 10 ล้านยังไปต่อ
“ภูมิภักดิ์” วิเคราะห์ครึ่งปีหลังผู้ประกอบการที่กระจายโครงการและระดับราคาสินค้าอย่างเหมาะสมจะสร้างผลงานที่น่าพอใจได้ ถ้าราคาบางทำเลตรงกับกำลังซื้อจะได้รับการตอบรับดี เช่นเดียวกับดีมานด์ต่างชาติที่ยังมีมาต่อเนื่อง แต่โดยรวมตลาดอสังหาฯยังท้าทาย โดยเฉพาะรายเล็ก-กลาง
ปัจจัยลบหลักมาจากต้นทุนพลังงานสูงกดดันความสามารถในการทำกำไร ขณะที่ปัจจัยบวกมาตรการรัฐหนุนค่าใช้จ่ายในการอุปโภคและการท่องเที่ยว มาตรการลดค่าโอนที่ต่ออายุ และสินเชื่อมีอัตราดอกเบี้ยต่ำเป็นตัวช่วยพยุงให้ตลาดทรงตัวได้
สำหรับสินค้าและระดับราคาที่ยังคงได้รับการตอบรับที่ดี คือคอนโดฯใกล้แหล่งงาน สถานศึกษา และแนวราบราคา 10 ล้านบาท เนื่องจากเป็นกลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ
