JAS Asset พลิกกลยุทธ์คอมมูนิตี้มอลล์ทั้งการบริหาร-ขยายสาขา-คัดเลือกคู่ค้า ชิงความได้เปรียบในธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์ ท่ามกลางการแข่งขันกับรายใหญ่อย่างเซ็นทรัลพัฒนา, โออาร์ ฯลฯ
JAS Asset หนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ของวงการคอมมูนิตี้มอลล์ ด้วยการมี JAS ถึง 8 สาขา กระจายอยู่ทั่วกรุงเทพฯ ปริมณฑล เผยยุทธศาสตร์สำหรับมือการแข่งขันดุเดือดในวงการ หลังช่วง 1-2 ปีนี้ ผู้เล่นรายใหญ่จากวงการอสังหาฯ, พลังงาน ต่างพากันลงทุนเปิดคอมมูนิตี้มอลล์ กันอย่างคึกคักไม่ว่าจะเป็น Market Place ของเซ็นทรัลพัฒนา และ OR Space ของปตท.น้ำมันและการค้าปลีก
สุพจน์ สิริกุลภัสสร์ CEO เจเอเอส แอสเซ็ท จำกัด (มหาชน) ผู้บริหารคอมมูนิตี้มอลล์ JAS ฉายภาพว่า ปี 2568 นี้ ธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์มีความท้าทายสูงมาก จากการแข่งขันดุเดือดหลังผู้เล่นรายใหญ่จากวงการอสังหาฯ, พลังงาน รวมไปถึงร้านสะดวกซื้อ เข้ามาร่วมเแข่งขันด้วยการเดินหน้าปักธงคอมมูนิตี้มอลล์ของตนเอง ขณะที่สถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค และการลงทุนของภาคธุรกิจ
ปัจจัยท้าทายเหล่านี้ทำให้บริษัทต้องปรับกลยุทธ์ทั้งด้านการบริหารคอมมูนิตี้มอลล์แต่ละสาขาที่ดำเนินการอยู่แล้ว และการขยายสาขาใหม่ในอนาคตอย่าง ปรับรูปแบบ-สัดส่วนร้านค้าและบริการในแต่ละสาขาให้ตอบโจทย์ผู้บริโภค, เฟ้นหาคู่ค้าแม็คเน็ตมาดึงดูดลูกค้า, การหาทำเลที่มีศักยภาพสำหรับลงทุนปักธงสาขา รวมไปถึงการเตรียมการก่อนแต่เปิดสาขา เพื่อชิงความได้เปรียบในการแข่งขัน พร้อมกับสร้างการเติบโตให้กับบริษัทและคู่ค้า
แม้การแข่งขันจะดุเดือด แค่คอมมูนิตี้มอลล์ยังมีโอกาสเติบโต เพราะค้าปลีกฟอร์แมทนี้ยังควรจะมีในชุมชน เพื่ออำนวยความสะดวกให้กับผู้บริโภค โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ที่มีชุมชนเกิดขึ้นตามซอยต่าง ๆ อีกหลายแห่ง
ต่อยอด 3 จุดแข็งค่าเช่า-ทำเล-จำนวนสาขา
สุพจน์ สิริกุลภัสสร์ อธิบายว่า โมเดลคอมมูนิตี้มอลล์ มีจุดเด่นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่อย่างห้างและศูนย์การค้าไม่มีอย่าง ค่าเช่าพื้นที่ที่ต่ำประมาณ 450-500 บาท/ตร.ม. และทำเลที่อยู่ใกล้ชิดชุมชนมาก หรือบางครั้งเรียกได้ว่าอยู่กลางชุมชน
นอกจากนี้ การที่คอมมูนิตี้มอลล์ JAS มีถึง 8 สาขา ยังเป็นอีกจุดแข็งสำคัญ เนื่องจากธุรกิจที่เข้ามาเป็นพันธมิตรสาขาขยายสาขาต่อเนื่องได้หลายโลเคชั่น ช่วยให้ธุรกิจมีวอลุมและอีโคโนมี่ออฟสเกลสูงขึ้นในเวลาไม่นาน
ทั้ง 3 ปัจจัยสามารถนำมาต่อยอดสร้างความได้เปรียบในการหาและชิงตัวร้านค้า-แบรนด์ที่มีศักยภาพสูงทั้งหน้าเก่าและหน้าใหม่ให้เข้ามาเปิดกิจการในสาขาได้
SMEs แบรนด์จีน แบรนด์กาแฟ คู่ค้าสำคัญ
โดยคู่ค้าที่มีความต้องการขยายสาขาในคอมมูนิตี้มอลล์นั้นมี 4 กลุ่มหลัก ๆ คือ กลุ่ม SMEs ซึ่งหลายรายต้องการขยายสาขาเข้าไปในห้าง-ศูนย์การค้า แต่อาจยังมีงบฯ ไม่มากพอหรือยังไม่เป็นที่รู้จักในเขตกรุงเทพฯ มากนัก การเข้ามาเปิดสาขาในคอมมูนิตี้มอลล์จึงเป็นโอกาสยกระดับภาพลักษณ์ และสร้างการรับรู้กับผู้บริโภคในราคาค่าเช่าที่เข้าถึงได้ เพื่อต่อยอดไปยังห้าง-ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในอนาคต
เช่นเดียวกับ แบรนด์จีน ซึ่งมีผู้เล่นหน้าใหม่จำนวนมากที่ต้องการทำเลตั้งสาขา เพื่อเริ่มต้นธุรกิจในประเทศไทย รวมถึงยังมีแบรนด์ร้านกาแฟทั้งหน้าใหม่และรายที่เคยถอนตัวจากไทยไปแล้ว ซึ่งต่างต้องการทำเลขยายสาขา
นอกจากกลุ่มธุรกิจหน้าใหม่แล้ว ธุรกิจรายใหญ่ที่มีสาขาในห้างหรือศูนย์การค้าอยู่แล้ว เป็นอีกกลุ่มที่มีความต้องการเปิดสาขาในคอมมูนิตี้มอลล์ เนื่องจากปัจจุบัน เกิดเทรนด์ที่แบรนด์สินค้า-บริการรายใหญ่ต่างต้องการขยายสาขาเจาะลึกเข้าใกล้ชุมชนให้มากที่สุด ซึ่งทำเลของคอมมูนิตี้มอลล์ สามารถตอบโจทย์นี้ได้
สำหรับ JAS Asset ขณะนี้มองหาคีย์พาร์ทเนอร์ทั้งในกลุ่มธุรกิจฟู้ด น็อนฟู้ด และแฟชั่นไลฟ์สไตล์ ที่จะเข้ามาเปิดกิจการในสาขาเดิมและสาขาใหม่ที่จะขยายเพิ่มในอนาคต เหมือนสุกี้ตี๋น้อย ที่
สร้างความแตกต่างด้วย Mixed Use แบบ Lifestyle Nursing Home
สุพจน์ เสริมว่า การบริการเป็นอีกแม็กเน็ตและตัวสร้างความแตกต่างสำคัญของคอมมูนิตี้มอลล์ ซึ่งบริษัทนำบริการด้านดูแลสูงวัยแบบ Lifestyle Nursing Home มาเป็นไฮไลท์ เนื่องจากปัจจุบันยังไม่มีคอมมูนิตี้มอลล์ที่มีบริการนี้ และศูนย์ดูแลผู้สูงวัยที่อยู่ติดห้าง-ชุมชนยังได้เปรียบในด้านการเดินทางมาเยี่ยมได้สะดวก-บ่อยขึ้น และมีกิจกรรมต่าง ๆ ให้ผู้สูงวัยและครอบครัวได้ทำร่วมกัน เช่น ช้อปปิ้ง รวมบรรยากาศที่คึกคักช่วยสร้างกำลังใจให้ผู้สูงวัย อีกด้วย
โดยใช้สาขาคู้บอนซึ่งเป็นสาขาใหญ่ที่สุดมีพื้นที่กว่า 40 ไร่ เป็นต้นแบบของโมเดล ด้วยการพลักดันธุรกิจศูนย์ดูแลผู้สูงวัยซีเนร่า (SENERA) ซึ่งมีบริการทั้งดูแลผู้สูงอายุ และผู้ที่ต้องพักฟื้นจากอาการป่วย ด้วยจุดเด่นด้านความยืดหยุนของค่าใช้จ่าย เช่น ค่าใช้จ่ายที่ผู้บริโภคระดับกลางเข้าถึงได้เริ่มต้น 2.8 หมื่นบาท/เดือน โดยเปิดให้บริการแล้ว 2 สาขา คือ คู้บอน และ บางบัวทอง มีจำนวนเตียง 207 เตียงในการรองรับผู้สูงอายุ และผู้พักฟื้น และมีผู้ใช้บริการกว่า 300 ครอบครัวในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา
รวมถึงเตรียมขยายสาขาซีเนร่า ไปยัง JAS ทั้ง 8 สาขา และเพิ่มบริการเสริมอย่าง Senera Home Care ที่เป็นบริการส่งพนักงานไปดูแลผู้สูงอายุ หรือผู้อยู่ในระยะพักฟื้นถึงบ้าน และบริการให้คำปรึกษาการออกแบบ-ปรับปรุงบ้านให้เหมาะกับผู้สูงอายุ ไปจนถึงรับปรับปรุงบ้านอีกด้วย
นอกจากนี้ในปี 2568 จะเปิดพื้นที่สำหรับสำนักงานให้เช่าเพิ่มขึ้น รองรับบริษัทเปิดใหม่ หรือต้องการขยายสาขาในโซนรอบเมือง ด้วยจุดเด่นความสะดวกทั้งการมีที่จอดรถ ร้านอาหาร-เครื่องดื่ม Food Court ซุปเปอร์มาร์เก็ต หลังโควิดทำให้หลายบริษัทใช้พื้นที่สำนักงานขนาดเล็กลง จนการเช่าพื้นที่ในคอมมูนิตี้มอลล์เป็นอีกทางเลือก
คัดทำเลละเอียด ดึงคู่ค้าร่วมตัดสินใจ
CEO เจเอเอส แอสเซ็ท กล่าวว่า ในสถานการณ์ทางเศรษฐกิจในปัจจุบัน การขยายสาขาต้องวางแผนอย่างละเอียด รอบด้าน รวมถึงเด็ดขาดเป็นพิเศษ เนื่องจากขณะนี้ต้นทุนที่ดินและอัตราดอกเบี้ยเพิ่มสูงขึ้นมากเมื่อเทียบกับช่วง 3-4 ปีก่อน
โดยการวางแผนธุรกิจของบริษัทนั้น จะประสานงานการพาร์ทเนอร์อย่างใกล้ชิด เช่น การตัดสินใจเลือกทำเลเปิดสาขาใหม่แต่ละแห่ง บริษัทจะสอบถามความเห็นของบรรดาผู้เช่ารายใหญ่หรือ คีย์แองเคอร์ (Key anchor) ก่อน
โดยหากมีผู้เช่าไม่ถึง 40% ที่ยืนยันจะไปเปิดสาขาในทำเลใหม่ด้วยกัน บริษัทจะตัดใจไม่ลงทุนสร้างคอมมูนิตี้มอลล์แห่งใหม่ในทำเลนั้น ๆ
เข้มการเงิน ลดภาระดอกเบี้ย
สุพจน์ ย้ำว่า ด้วยสภาพเศรษฐกิจ ทำให้บริษัทเพิ่มความเข้มงวดด้านการเงินมากขึ้น เริ่มจากการขยับแผนเปิด JAS สาขาขอนแก่นไปเป็นปลายปี 2569 หลังพบว่า ไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคแตกต่างจากกรุงเทพฯ มาก จึงหันมาโฟกัสกับการสร้างรายได้และกำไรของสาขาที่เปิดดำเนินการแล้วก่อน
โดยจะเร่งหาผู้เช่าให้กับพื้นที่เช่าอีกประมาณ 10,000 ตร.ม. ที่ยังว่างอยู่ และผลักดันใหธุรกิจซีเนร่า สามารถสร้างกำไรได้ภายในปีนี้ รวมถึงเดินหน้าขยายสาขาไอทีจังชั่น ตามเป้าสร้างการเติบโตของรายได้ที่ 8%
5/4/2568 ประชาชาติธุรกิจออนไลน์ ( 5 เมษายน 2568 )
