แลนด์ลอร์ดอสังหาฯตามแนวรถไฟไฮสปีดเทรนเชื่อม 3 สนามบินอ่วม หลังเมกะโปรเจ็กต์ไม่ถึงฝั่งฝัน กระทบเชื่อมั่นลงทุนโครงการใหม่ในโซน EEC และพื้นที่สนามบินอู่ตะเภา เผยที่ดินรอบสถานีศรีราชาราคาลดวูบ สถานีสุวินทวงศ์ฉะเชิงเทราแห่ปักป้ายขายที่ดินเพียบ ที่ดินอำเภอบ้านฉางดิ่งเกินคาด ส่วนดีเวลอปเปอร์ ออริจิ้น แจงเน้นลูกค้านิคมอุตสาหกรรมเป็นหลัก รายใหญ่ไม่กระทบ หวั่นรายเล็กท้องถิ่นต้องเร่งปรับตัว
การก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูงหรือไฮสปีดเทรนเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา) ที่มีบริษัท เอเชีย เอราวัน จำกัด ในเครือเจริญโภคภัณฑ์ (ซี.พี.) เป็นผู้ชนะประมูลเมื่อ 5 ปีก่อน ยังอยู่ระหว่างรอความชัดเจน โดยมีการประชุมร่วมกันหลายฝ่าย อาทิ สำนักงานคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) เป็นต้น
ซึ่งเอกชนได้เสนอแผนการดำเนินงานที่ชัดเจนมากขึ้น และแสดงถึงความตั้งใจที่จะลงทุนในโครงการรถไฟความเร็วสูงโดยเร็วที่สุด เพียงแต่ต้องการเวลาในการหาทางออก ภายใต้เงื่อนไขในสัญญาร่วมทุน กับหน่วยงานรัฐในฐานะเจ้าของโครงการ ก่อนที่จะยื่นขอออกบัตรส่งเสริม ประกอบกับหน่วยงานเจ้าของโครงการรายงานความคืบหน้าว่า อยู่ระหว่างการเจรจาเพิ่มเติมกับเอกชนคู่สัญญานั้น
ในภาพรวมนักธุรกิจและนักลงทุนที่ต่างคาดหวังกับนโยบายในการลงทุนใหม่ ๆ ในพื้นที่โซนอีอีอี เริ่มที่จะมีความไม่มั่นใจ และส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นในการลงทุนบ้างแล้ว
ที่ดินรอบสถานีศรีราชาลงวูบ
นายจักรรัตน์ เรืองรัตนากร กรรมการผู้จัดการ บริษัท รัตนากร แอสเซท จำกัด ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โรงแรมในเครือกว่า 12 แห่ง ทั้งในจังหวัดชลบุรี ภูเก็ต สมุย เปิดเผย ประชาชาติธุรกิจว่า หากโครงการรถไฟความเร็วสูงไม่เกิดขึ้นจริงตามแผนที่ประกาศไว้ ทางกลุ่มรัตนากรเองได้รับผลกระทบบ้างจากการไปลงทุนซื้อที่ดินบริเวณใกล้สนามบินนานาชาติอู่ตะเภา และบริเวณใกล้สถานีโครงการรถไฟความเร็วสูงไว้พอสมควร แต่ซื้อตอนราคาไม่สูงนัก ด้วยเงินของบริษัทเอง ไม่ได้ใช้เงินกู้ จึงไม่เกิดผลกระทบอะไรมากนัก
คนที่ไปซื้อที่ดินเพื่อหวังว่าจะมีรถไฟความเร็วสูงผ่านมาใกล้ ๆ ทุกคนก็จะกระทบหมด เจ็บตัวมากน้อยแตกต่างกันไป หากรถไฟความเร็วสูงไม่เกิด กลุ่มรัตนากรเราซื้อมานานแล้ว ในราคายังไม่แพงมาก และเราซื้อด้วยเงินของตัวเอง ไม่ได้ใช้เงินกู้ เรามีสายป่านยาว ทำให้ไม่กระทบมากนัก
นายจักรรัตน์กล่าวต่อไปว่า ขอพูดเป็นกลาง ๆ ปกติคนที่ลงทุนซื้อที่ดิน สามารถแบ่งประเภทได้ คือ 1.คนที่ซื้อที่ดินราคาสูง ไว้เก็งกำไร วางดาวน์ต่ำ ๆ รอขายเปลี่ยนมือ หากโครงการรถไฟความเร็วสูงไม่เกิด สายป่านไม่ยาว ต้องรีบขายทิ้ง เพราะไม่มีเงินหมุนเวียน
2.โครงการอสังหาฯที่ซื้อไว้จะทำบ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม หากโครงการรถไฟความเร็วสูงมีความล่าช้า คนเริ่มไม่เชื่อถือจะกระทบโครงการที่จะลงทุน
3.บางคนมีแผนลงทุนซื้อบ้านจัดสรร หรือคอนโดฯเพื่อปล่อยเช่า หรือจะมาซื้อไว้เก็งกำไรก็ได้รับกระทบเช่นกัน มากน้อยแล้วแต่เงินที่ลงทุนไป
แหล่งข่าวจากวงการภาคธุรกิจในจังหวัดชลบุรีกล่าวกับ ประชาชาติธุรกิจ ว่า ความชัดเจนที่กลุ่ม ซี.พี.จะไม่ก่อสร้างโครงการรถไฟความเร็วสูง มีมากขึ้นเรื่อย ๆ ว่า โดยล่าสุดเมื่อช่วงต้นเดือนกุมภาพันธ์ 2567 ที่มีเจ้าหน้าที่ระดับสูงจากสำนักงานอีอีซีเข้ามาหารือกับหอการค้าจังหวัดชลบุรี และสภาอุตสาหกรรมจังหวัดชลบุรี ซึ่งมีการสอบถามถึงความคืบหน้าในการดำเนินโครงการ แต่ทางอีอีซีไม่สามารถให้คำตอบได้
ดังนั้นทางภาคเอกชนมีการเสนอว่า หากกลุ่ม ซี.พี.ไม่ดำเนินการ ควรเปิดทางหาผู้ประกอบการรายอื่นมาลงทุน เพราะหากปล่อยให้ล่าช้าออกไปเป็นการสูญเสียโอกาสในการลงทุน
แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์ใน จ.ชลบุรี กล่าวกับ ประชาชาติธุรกิจ ว่า การเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินปรากฏชัดเจนในปีนี้ เมื่อมีข่าวลือหนาหูว่าโอกาสจะเกิดโครงการรถไฟความเร็วสูงคงไม่มีแล้ว ส่งผลให้ราคาที่ดินหลายพื้นที่ในจังหวัดชลบุรีที่ขึ้นไปรับโครงการรถไฟความเร็วสูงปรับลดลงมาอย่างชัดเจน
เช่น บริเวณใกล้ทางเลี่ยงมอเตอร์เวย์ ราคาซื้อขายจริง 4-5-6 ล้านบาทต่อไร่ หลังกลุ่ม ซี.พี.เซ็นสัญญาโครงการรถไฟความเร็วสูงปรับขึ้นไป 8-10 ล้านบาทต่อไร่ สุดท้ายกลับมาที่ราคาซื้อขายจริง 4-5-6 ล้านบาท นอกจากนี้โซนใกล้สถานีรถไฟศรีราชา ราคาที่ดินปรับขึ้นไป 8-10 ล้านบาท ปรับลงมาที่ราคาซื้อขายจริง 6 ล้านบาท
สุวินทวงศ์แห่ขายที่อื้อ
นายธนกฤต ปิ่นเจริญ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วัชราดล จำกัด ในฐานะนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดฉะเชิงเทรา กล่าวกับ ประชาชาติธุรกิจ ว่า หลังโควิด-19 มา บริเวณถนนสุวินทวงศ์ หรือทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 319 บริเวณโดยรอบที่จะตั้งสถานีรถไฟความเร็วสูงจนถึงปัจจุบันมีการปักป้ายขายที่ดินกันจำนวนมากตลอดเส้นทาง ราคาไร่ละประมาณ 7-10 ล้านบาท และราคายืนนิ่งไม่ได้ปรับเพิ่มหรือปรับลดลง เพราะไม่มีคนซื้อ เนื่องจากความไม่แน่นอนของโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบิน
เดิมที่ดินถนนสุวินทวงศ์บริเวณรอบจุดที่จะตั้งสถานีรถไฟความเร็วสูง ราคาประมาณ 3-4 ล้านบาท พอกลุ่ม ซี.พี.เซ็นสัญญาโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบิน ส่งผลให้ราคาที่ดินปรับขึ้นไป 7 ล้านบาทต่อไร่ หากบริเวณใกล้สถานีหน่อยพุ่งขึ้นไปถึง 10 ล้านบาท
แต่วันนี้ราคายังยืนอยู่ไม่ปรับลงหรือเพิ่มขึ้น ความตื่นเต้นที่เรามีกันในวันแรก ทุกอย่างสงบลง ไม่มีใครให้ความสนใจ มีแต่คนบอกขายที่ดิน แต่ไม่มีคนซื้อ ทุกอย่างไม่มีความแน่นอน ทำให้ทุกคนไม่กล้าลงทุน ไม่รู้จะซื้อไปทำอะไร เพราะภาพรวมอสังหาฯก็ไม่ดี ขายโครงการได้ แต่โอนไม่ได้ เพราะสถาบันการเงินไม่ปล่อยสินเชื่อ อัตราดอกเบี้ยขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการไม่ได้ขึ้นโครงการใหม่กัน
ที่ดิน อ.บ้านฉางดิ่ง รถไฟไม่เกิด
นายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย กรรมการผู้จัดการ บริษัท วีพี เรียลเอสเตท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ จำกัด และผู้บริหารกลุ่มบริษัท วีพี กรุ๊ป ที่ปรึกษากิตติมศักดิ์สมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง ซึ่งเป็นอดีตนายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง กล่าวกับ ประชาชาติธุรกิจ ว่า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ติดตามข่าวความไม่ชัดเจนในการก่อสร้างโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบินมาอย่างต่อเนื่อง แม้สถานีสุดท้ายจะสิ้นสุดที่สนามบินนานาชาติอู่ตะเภา ไม่ได้ต่อเชื่อมมาถึงจังหวัดระยอง
แต่ที่ผ่านมาได้ส่งผลให้ทำเลที่ดินรอยต่อบริเวณอำเภอบ้านฉางปรับตัวขึ้นไปกว่าเท่าตัว หลังกลุ่ม ซี.พี.เซ็นสัญญา แต่ต้นปี 2567 ราคาเริ่มปรับลดลงมาเท่าเดิม หลังความไม่ชัดเจนที่จะดำเนินการโครงการต่อมีมากขึ้นเรื่อย ๆ ประกอบกับสถานการณ์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอตัวหนัก จากการเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน และอัตราดอกเบี้ยที่สูง ขณะเดียวกันธุรกิจท่องเที่ยวในจังหวัดระยองก็ยังไม่ฟื้นตัวดี เพราะทัวร์จีนที่เป็นกลุ่มลูกค้าหลักของหลายโรงแรมยังไม่กลับมา
ภาพความเคลื่อนไหวของราคาที่ดินที่ปรับตัวลดลงปรากฏชัดตั้งแต่ช่วงต้นปี 2567 เป็นต้นมา ยกตัวอย่าง ที่ดินในซอยแถวอำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยอง ราคาถูกลงกลับไปเท่าราคาช่วงก่อนโควิดปี 2560-2561 ก่อนกลุ่ม ซี.พี.เซ็นสัญญาโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบิน (ไฮสปีดเทรน) ราคาที่ดินในซอยบอกขายกันตั้งแต่ราคา 1.5-2 ล้านบาท แพงสุด 2.5 ล้านบาทต่อไร่ และหาซื้อกันได้ง่าย ๆ แต่พอ ซี.พี.เซ็นสัญญาโครงการรถไฟความเร็วสูง เมื่อวันที่ 24 ตุลาคม 2562 ราคาพุ่งขึ้นไปกว่าเท่าตัวจาก 1.5 ล้านบาท ขึ้นไปกว่า 3 ล้านบาทต่อไร่
เจ้าของที่ดินหลายคนรอและคาดหวังว่า ราคาที่ดินจะปรับตัวสูงขึ้นไป 30-50% เมื่อรถไฟความเร็วสูงเสร็จในอีก 5-6 ปีข้างหน้า และไม่สามารถหาซื้อที่ดินได้ด้วย แต่พอรู้ว่าโครงการรถไฟความเร็วสูงมีแนวโน้มอาจจะยังไม่เกิด เพราะยังไม่มีความชัดเจน ราคาที่ดินปรับลงมาเท่าเดิม ก่อนที่กลุ่ม ซี.พี.จะมีการเซ็นสัญญาโครงการ ผู้ประกอบการอสังหาฯเริ่มกลับมาหาซื้อที่ดินในซอยแถวอำเภอบ้านฉางได้ราคาประมาณ 2.1-2.5 ล้านบาทต่อไร่ได้ จากช่วง 5 ปีที่ผ่านมาไม่สามารถหาซื้อที่ดินราคานี้ได้เลย แต่ตอนนี้ราคาไม่สามารถขึ้นได้แล้ว ต้องการเงินไปหมุนสภาพคล่องก็เลยปล่อยขายกันออกมา อย่างไรก็ตาม ยกเว้นที่ดินทำเลดี ติดถนนริมสุขุมวิท ติดห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล ราคายังปรับขึ้นต่อเนื่อง
นายเปรมสรณ์กล่าวต่อไปว่า ตอนนี้ในจังหวัดระยองมีคนบอกขายที่ดินจำนวนมาก เพื่อเสริมสภาพคล่องกัน เจ้าของที่ดินที่มีอยู่ในมือจำนวนมากก็ประเมินกันว่า อีก 2-3 ปีราคาบ้านไม่ปรับขึ้นแล้ว ส่งผลให้ราคาที่ดินไม่ขยับขึ้นไปด้วย จึงบอกขายกันจำนวนมาก เพราะคิดว่าดีกว่าไปเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
กระทบแผนอู่ตะเภา
นายธเนศ ศุภรสหัสรังสี นายกสมาพันธ์ท่องเที่ยวชลบุรี กล่าวกับ ประชาชาติธุรกิจ ว่า หากโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบินไม่เกิดขึ้น น่าจะส่งผลกระทบกับโครงการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภาเป็นสนามบินนานาชาติ และเมืองการบินภาคตะวันออกที่ให้บริษัทเอกชนประมูลไป เพราะตามเป้าหมายรัฐบาลวางแผนจะให้สนามบินอู่ตะเภาเป็นสนามบินแห่งชาติแห่งที่ 3
เพื่อแบ่งเบาปริมาณผู้โดยสารจากสนามบินสุวรรณภูมิ และสนามบินดอนเมืองที่เต็มไม่สามารถรองรับได้ โดยให้สายการบินบางส่วนบินมาลงที่สนามบินอู่ตะเภา และให้ผู้โดยสารต่อรถไฟความเร็วสูงเชื่อมเข้ากรุงเทพฯ หากไม่มีโครงการรถไฟความเร็วสูงการเชื่อมต่อด้วยรถยนต์ รถบัสเข้ากรุงเทพฯคงไม่สะดวก
ถึงจะมีถนนมอเตอร์เวย์ การเดินทางอาจจะลำบาก ยิ่งช่วงเทศกาลการจราจรอาจจะหนาแน่น กำหนดเวลาได้ไม่ชัดเจน เหมือนรถไฟความเร็วสูง และที่สำคัญโครงการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภาให้เป็นสนามบินนานาชาติ หากมุ่งหวังเฉพาะผู้โดยสารที่บินมาลงภาคตะวันออกอย่างเดียว ปริมาณผู้โดยสารไม่ถึงเป้าตามที่เอกชนประมูลโครงการไป ดังนั้นที่ไปเจรจากับเส้นทางการบินกับสายการบินในต่างประเทศต้องทำภายใต้เงื่อนไขที่เปลี่ยนไป
นายธเนศกล่าวต่อไปว่า เท่าที่ทราบ ปีนี้รัฐบาลมีนโยบายให้กองทัพเรือดำเนินโครงการก่อสร้างทางวิ่ง (รันเวย์) เส้นที่ 2 และทางขับ สนามบินนานาชาติอู่ตะเภา กรอบวงเงิน 16,493.78 ล้านบาท โดยมีแผนที่จะไปกู้เงิน
ออริจิ้นฯยันไม่กระทบ
นายเกรียงไกร กรีบงการ กรรมการบริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การลงทุนอสังหาฯตามเส้นทางไฮสปีดยังไม่เป็นนัยที่สำคัญ ไม่มีผลเชิงบวก-ลบในปัจจุบัน แต่ความคิดเห็นส่วนตัวอาจจะมีผลกระทบกับผู้ประกอบการรายเล็กที่มีแลนด์แบงก์ในย่านโซนนั้น ๆ และมีการเริ่มโครงการไปแล้ว แต่ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังไม่มีการจับจองที่ดินตามเส้นไฮสปีดแต่อย่างใด
เมื่อพูดถึง EEC ผู้ประกอบการอสังหาฯส่วนใหญ่จะเน้นในโซนนิคมอุตสาหกรรมเป็นหลัก ซึ่งไม่ได้อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟไฮสปีด เช่น โครงการใกล้นิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด จ.ระยอง ในอนาคตถ้ามีความชัดเจนหรืออนุมัติการสร้างรถไฟความเร็วสูง ก็อาจจะมีแผนการลงทุนในอนาคต
แต่ในขณะนี้ยังไม่มีผลอะไร เนื่องจากผู้ประกอบการรายใหญ่จะเปิดโครงการบริเวณนิคมอุตสาหกรรมมากกว่า ไม่ได้อิงจากรถไฟไฮสปีดตามที่เข้าใจ
1/3/2567 ประชาชาติธุรกิจออนไลน์ ( 1 มีนาคม 2567 )
