คอนโดมิเนียมราคาถูก-ทำเลแนวรถไฟฟ้าชานเมืองในเขตมหานครกรุงเทพ ดูตามสถิติในไตรมาส 1/68 กลุ่มสินค้า Affordable ยอดขายแป้ก ?
นับเป็นสัญญาณเชิงโครงสร้างที่มีนัยสำคัญ จากภาพจำเดิม ๆ กลุ่มลูกค้าตลาดกลาง-ล่าง ราคา 1-3 ล้านบาท มีดีมานด์สูงต่อเนื่อง บวกกับปัจจัยเมกะโปรเจ็กต์รถไฟฟ้ามีปลายทางทอดยาวออกนอกเมืองมากขึ้น ทำให้มีการแข่งขันลงทุนเปิดโครงการในแนวรถไฟฟ้า ตักตวงยอดขายตุงกระเป๋า อาจกล่าวได้ว่าเป็นเซ็กเมนต์ที่ลูกค้าให้ความสำคัญกับการซื้ออย่างคุ้มค่า หรือ Value for Money
แต่ทว่าสถิติการเปิดตัวโครงการใหม่ จับมาวางบนบรรทัดเดียวกันกับยอดขายได้หรืออัตราดูดซับ เคยทำได้ในช่วงพรีเซล (ช่วงต้น ๆ ของการเปิดขายโครงการ) 60-70% ยอดขายหดเกือบครึ่งเหลือ 37% แต่ไปขายดีอย่างเป็นพิเศษบนทำเลที่มีความเฉพาะตัว ไม่ว่าจะเป็นแคมปัสคอนโดฯ (ใกล้สถานการศึกษา) คอนโดฯริมน้ำ และคอนโดฯในเมือง
จึงอาจกล่าวได้ว่า ตัวเลขไตรมาส 1/68 กำลังส่งสัญญาณว่า ลูกค้ากำลังซื้อศักยภาพสูงเป็นตัวไดรฟ์ตลาดในปีที่ยากลำบาก 2568 และอาจกล่าวได้ว่าเป็นการเปลี่ยนผ่านสู่ยุคลูกค้าให้ความสำคัญกับการซื้อตามกระแสหลักของยุคสมัย ซึ่งคำว่าทำเลอย่างเดียวไม่เพียงพออีกต่อไป แต่จะต้องเพิ่มจุดดึงดูดการอยู่อาศัยที่ได้ทั้งทำเลศักยภาพ และการใช้ชีวิตเหนือระดับ หรือ Value for Location & Lifestyle
รายเล็กลงทุนใหม่เหลือ 13%
โดย ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ระบุว่า ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร ณ สิ้นไตรมาส 1/68 แสดงให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างที่สำคัญ โดยอัตราการขายเฉลี่ยในช่วงเปิดตัวโครงการใหม่อยู่ที่ 37% ถือเป็นระดับต่ำกว่าค่าเฉลี่ยตลาดที่เคยมีสถิติการขายในยุครุ่งเรืองอยู่ที่ 60-70% ภายในช่วงแรกของการเปิดตัว (ช่วงเปิดพรีเซลโครงการ)
สถิติ ณ สิ้นไตรมาส 1/68 ตลาดคอนโดฯในกรุงเทพฯ ยังคงเคลื่อนไหวอย่างต่อเนื่อง มีการแข่งลงทุนเติมซัพพลายใหม่ 5,656 ยูนิต มูลค่ารวม 19,837 ล้านบาท ในจำนวนนี้มากกว่า 87% หรือ 4,926 ยูนิต มาจากบิ๊กแบรนด์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ สะท้อนบทบาทและอิทธิพลของกลุ่มทุนขนาดใหญ่ที่ยังคงครองความได้เปรียบในการเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งในแง่ปริมาณยูนิตและเม็ดเงินลงทุนที่สูงถึง 18,478 ล้านบาท
ขณะที่ผู้พัฒนานอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนเพียง 13% ตอกย้ำความท้าทายของผู้เล่นรายย่อยที่ต้องเผชิญกับการแข่งขันอันเข้มข้นและข้อจำกัดด้านต้นทุน
3 เทรนด์ยอดขายดีปี 2568
น่าสนใจว่ากลุ่มโครงการที่ได้รับความสนใจจากผู้บริโภคมากที่สุด ยังคงเป็น 3 เทรนด์หลัก คือ 1.คอนโดฯริมแม่น้ำเจ้าพระยา ที่ให้ทั้งวิวและทำเลที่เป็นเอกลักษณ์ 2.แคมปัสคอนโดฯที่ตอบโจทย์นักศึกษาและคนวัยเริ่มต้นทำงาน 3.คอนโดฯในพื้นที่ใจกลางเมืองที่ยังคงมีดีมานด์จากกลุ่มคนทำงานในย่านธุรกิจ
สะท้อนให้เห็นว่าในตลาดที่มีซัพพลายหลากหลาย ผู้บริโภคยังคงให้ความสำคัญกับคุณค่าและความหมายของพื้นที่อยู่อาศัย มากกว่าปัจจัยด้านราคาเพียงอย่างเดียว และผู้พัฒนาที่สามารถจับจังหวะนี้ได้ ย่อมมีโอกาสเหนือกว่าในเกมการแข่งขันที่เข้มข้นขึ้นทุกปี
น่าสนใจว่า สถิติ 3 เดือนแรกของปีซ่อนสัญญาณสำคัญของการเปลี่ยนผ่านเชิงโครงสร้าง ที่อาจกำหนดอนาคตของตลาดคอนโดฯในกรุงเทพฯ ไปอีกหลายปีข้างหน้า
แม้จะไม่มีข่าวฮือฮา หรือยอดขายแบบ Sold Out ภายในไม่กี่วันเหมือนในอดีต แต่เบื้องหลังของความเงียบสงบนี้ กำลังส่งเสียงที่ดังพอให้ผู้พัฒนาต้องฟังอย่างตั้งใจ โดยมีการเปิดตัวคอนโดฯใหม่ในกรุงเทพฯ ทั้งหมด 14 โครงการ มูลค่ารวม 19,837 ล้านบาท จำนวน 5,656 ยูนิต ปรับตัวดีขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าถึง 72.1%
แต่พบว่าจากซัพพลายเปิดขายใหม่ทั้งหมด สามารถขายได้เพียง 2,110 ยูนิต คิดเป็นอัตราการขายเฉลี่ย 37% เท่านั้น ซึ่งแม้จะยังไม่เรียกว่า แย่ในเชิงตัวเลข แต่ก็ถือว่าห่างไกลจากภาพของตลาดคอนโดฯในยุคทอง ที่อัตราการขายช่วงเปิดตัวเคยพุ่งสูงถึง 60-70%
ตัวเลขเหล่านี้ไม่ใช่เพียงข้อมูลธรรมดา แต่มันคือกระจกสะท้อนความเป็นจริงชุดใหม่ที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญอย่างตรงไปตรงมา ความเป็นจริงที่ผู้บริโภคไม่ได้ตัดสินใจซื้อจากแค่ราคาถูกหรือทำเลใกล้รถไฟฟ้าอีกต่อไป
เข้าสู่ยุค ให้แบรนด์ทำงาน
ตลาดคอนโดฯปีนี้ไม่ได้ขับเคลื่อนด้วยดีมานด์กระแสหลักแบบในอดีต แต่เปลี่ยนมาเป็นดีมานด์เฉพาะกลุ่มที่มองหาสิ่งที่ตอบโจทย์เฉพาะตัวมากกว่า ผู้บริโภคกลุ่มใหม่ ๆ มีพฤติกรรมที่แตกต่าง พวกเขามองหาที่อยู่อาศัยที่ใช้ชีวิตได้จริงมากกว่าการซื้อเพื่อเก็งกำไรในระยะสั้น และพวกเขายินดีจะรอ หากยังไม่เจอโครงการที่ใช่จริง ๆ
จุดเปลี่ยนที่เริ่มเห็นเค้าลางในปีนี้พบว่า คอนโดฯในย่านชานเมืองเปิดตัวหนาแน่น แต่กลับทำยอดขายได้น้อย ขณะที่โครงการที่มีจุดขายเฉพาะตัว เช่น วิวแม่น้ำ ทำเลติดศูนย์ธุรกิจ หรืออยู่ในโซนที่มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานชัดเจน กลับทำยอดขายได้ดีกว่าค่าเฉลี่ย
ยกตัวอย่าง One River Rama 3 ของกลุ่มสิงห์ เอสเตท ที่สามารถขายได้ถึง 85% ด้วยราคาต่อตารางเมตร 190,000 บาท สูงกว่าค่าเฉลี่ยในตลาดหลายเท่าตัว สะท้อนว่า ผู้ซื้อยังมีศักยภาพ แต่โครงการต้องมีคุณค่าเพียงพอที่จะทำให้พวกเขาตัดสินใจ
นำมาสู่การฟันธงว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ กำลังเข้าสู่ยุคใหม่ที่การแข่งขันไม่ใช่เรื่องของ ใครเปิดก่อน ใครถูกกว่า แต่คือ ใครเข้าใจความต้องการของลูกค้ามากกว่ากัน และ ใครสามารถเปลี่ยนโครงการหนึ่งให้กลายเป็นการใช้ชีวิตที่คนอยากเป็นเจ้าของ
ข้อมูลรัว ๆ ซัพพลายเปิดขายใหม่สัดส่วน 63.10% ของยูนิตเปิดตัว ตั้งอยู่ในกรุงเทพฯชั้นนอก (Suburban Bangkok Area) แม้จะมีราคาที่เข้าถึงง่าย (เฉลี่ย 65,000-85,000 บาท/ตารางเมตร) แต่กลับเป็นพื้นที่ที่มีอัตราการขายต่ำที่สุด หลายโครงการเปิดตัวด้วยยูนิตจำนวนมากแต่ยอดขายแทบไม่ขยับ สิ่งนี้แสดงให้เห็นว่าราคาไม่ใช่คำตอบอีกต่อไป
ถัดมาพื้นที่รอบเมืองและพื้นที่เมืองชั้นในยังมีดีมานด์ ถ้าเข้าใจผู้ซื้อ แม้จะมีจำนวนน้อยกว่า อาทิ โซนรอบเมืองด้านทิศใต้ (Southern Fringe Area) อย่างโซนพระราม 3, นราธิวาสราชนครินทร์ และพื้นที่เมืองชั้นใน (City Area) ในโซนสาทร, สีลม, สุขุมวิทตอนต้น ทำผลงานได้ดีกว่าอย่างชัดเจน
ยกตัวอย่าง โครงการ One River Rama 3 ของกลุ่มสิงห์ เอสเตท ราคาเฉลี่ย 190,000 บาท/ตารางเมตร มีอัตราขายได้ 85% ในช่วงเปิดพรีเซล และโครงการ Life Sathorn-Narathiwas 22 ของกลุ่มเอพี ไทยแลนด์ ตั้งอยู่ในทำเลกลางเมือง ก็ทำยอดขายได้เป็นอย่างดี แม้จะตั้งราคาไว้ระดับที่ค่อนข้างสูง
สิ่งที่ทั้งสองโครงการมีร่วมกันคือ ทำเลศักยภาพ ภาพลักษณ์ของแบรนด์ การตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่อย่างตรงจุด สะท้อนให้เห็นว่าแบรนด์เป็นตัวแปรสำคัญมากในยุคนี้
ทั้งนี้ พบด้วยว่าแบรนด์ที่มีความชัดเจนและฐานลูกค้าแน่น เช่น AssetWise, AP Thailand และ Sansiri ยังคงสามารถรักษาความเชื่อมั่นและยอดขายได้ดี ในขณะที่ผู้พัฒนาที่ไม่เคยมีผลงานเด่นในอดีต หรือไม่มีจุดขายชัดเจน กลับต้องดิ้นรนในการแข่งขันที่สูงขึ้น
ตลาดคอนโดฯในกรุงเทพฯ ปี 2568 ไม่ใช่ตลาดที่ใครเข้ามาก็ขายได้อีกต่อไป หากไม่มีจุดขายที่ชัดเจน เข้าไม่ถึงกลุ่มเป้าหมาย และไม่มีความเข้าใจในบริบทใหม่ของผู้บริโภค จะถูกกลืนหายไปในตลาดที่แน่นขนัดด้วยตัวเลือก ลูกค้าไม่ได้เลือกแค่คอนโดฯ แต่เลือกชีวิตที่ต้องการ การเข้าใจความฝันของเขาให้ได้ก่อน คือจุดเริ่มต้นของการขายที่ยั่งยืน
ยุค U-turn ของผู้ซื้อและผู้ขาย
ภัทรชัย สรุปแบบฟันธงว่า ภาพรวมคอนโดฯในเขตกรุงเทพฯ ตลาดกำลังเข้าสู่ช่วง การเปลี่ยนผ่านเชิงโครงสร้าง อย่างมีนัยสำคัญ
โดยผู้ซื้อมีแนวโน้มเปลี่ยนพฤติกรรมจากการพิจารณาเพียงปัจจัยราคาและทำเล มาให้ความสำคัญกับคุณค่าในการอยู่อาศัย ไลฟ์สไตล์ และความเชื่อมั่นในแบรนด์มากยิ่งขึ้น จึงเป็นข้อแนะนำสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ควรมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่มีความแตกต่าง (Differentiation) อย่างชัดเจน ทั้งในด้านแนวคิดของการออกแบบ (Design Concept) ทำเลที่ตั้งที่มีศักยภาพในระยะยาว
รวมถึงการสร้างและรักษาภาพลักษณ์ของแบรนด์อย่างเป็นระบบ ผ่านการสื่อสารที่มีประสิทธิภาพและความน่าเชื่อถือ การเข้าใจพฤติกรรมและความต้องการเชิงลึกของผู้บริโภคกลุ่มเป้าหมาย จะกลายเป็นปัจจัยชี้ขาดของความสำเร็จ มากกว่าการพึ่งพาการแข่งขันด้านราคาเพียงอย่างเดียว
นอกจากนี้ การลงทุนในข้อมูลและการวิจัยตลาดอย่างต่อเนื่อง ตลอดจนนำเทคโนโลยีเข้ามาใช้ในการวิเคราะห์ Big Data หรือการใช้ระบบ CRM เพื่อเข้าใจและติดตามความต้องการของลูกค้า จะช่วยให้สามารถวางตำแหน่งผลิตภัณฑ์ได้ตรงจุด และรักษาความได้เปรียบในการแข่งขันในระยะยาว
ส่วนคำแนะนำสำหรับผู้บริโภคอสังหาริมทรัพย์ ในบริบทที่ตลาดมีซัพพลายหลากหลายและแข่งขันสูง ผู้ซื้อควรพิจารณาเลือกที่อยู่อาศัยโดยอิงจากมูลค่าเชิงคุณภาพ มากกว่าราคาขายเพียงอย่างเดียว โดยควรประเมินถึงศักยภาพของทำเล การออกแบบที่รองรับการอยู่อาศัยจริง และความมั่นคงของผู้พัฒนาโครงการในระยะยาว
รวมถึงตรวจสอบรายละเอียดเกี่ยวกับสิทธิประโยชน์ด้านสาธารณูปโภค การบริหารจัดการภายในโครงการ และคุณภาพของวัสดุก่อสร้างอย่างรอบด้าน
19/4/2568 ประชาชาติธุรกิจออนไลน์ ( 19 เมษายน 2568 )
